黑龙江省哈尔滨市人民政府


哈尔滨市国有土地使用权交易管理办法

哈尔滨市人民政府令
第4号



　　第一章　总则
　　第一条　为加强国有土地使用权（以下简称土地使用权）交易管理，规范土地市场秩序，保护土地使用权交易双方的合法权益，根据国家和省的有关规定，结全我市情况，制定本办法。
　　第二条　本办法适用于本市行政区域内土地使用权交易的管理。
　　第三条　本办法所称土地使用权交易，是指以出让和划拔方式取得土地使用权的土地使用者将土地使用权转让（含出售、交换、赠与、下同）、出租、抵押的行为。
　　第四条　土地使用权转让、出租、抵押，其地上建筑物，其他附着物随之转让、出租、抵押。
　　土地使用者转让、出租、抵押。地上建筑物、其他附着物时，其使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
　　第五条　本办法由市土地管理部门负责组织实施，并对实施情况进行监督检查，市建设、房产、工商、物价、税务等部门应当密切配合。

　　第二章　土地使用权转让
　　第六条　以出让方式取得的土地使用权转让时，应当具备下列条件：
　　（一）已支付土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五；属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。
　　第七条　以划拔方式取得的土地使用权转让时，应当具备下列条件：
　　（一）土地使用者为公、企业、其他经济组织或个人；
　　（二）持有国有土地使用权证书；
　　（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明。
　　第八条　以划拔方式取得的土地使用权转让时，当事人双方应当到市、县（市）土地管理部门办理审批手续。
　　以出让方式取得的土地使用权转让，转让收入有增值额的，应当按规定向税务部门缴纳土地增值税。
　　第九条　土地使用权转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式和双方的权利、义务。
　　第十条　以出让方式取得的土地使用权转让的，在转让合同签订后十五日内，双方当事人应当持土地使用权证书、房屋所有权证书、转让合同等材料，到市、县（市）土地管理部门办理土地权属变更登记手续，换领土地使用权证书。
　　第十一条　以划拔方式取得的土地使用权转让的，在转让合同签订后十五日内，受让人应当持有关材料到市、县（市）土地管理部门签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金，办理土地使用权变更登记手续。
　　第十二条　以出让方式取得的土地使用权转让后，受让方改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，应当征得市、县（市）土地管理部门同意，签订在土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
　　以划拔方式取得的土地使用权转让后，受让人进行新建的，应当按规定办理审批手续。
　　第十三条　以划拔方式取得的土地使用权转让补交土地使用权出让金，应当按地块标定地价的一定比例收取，但不得低于地块标定地价的百分之三十。
　　标定地价依据基准地价合定。
　　第十四条　下列土地使用权不得转让：
　　（一）不具备本办法规定的转让条件的；
　　（二）司法机关和行政机关决定查封或者以其他形式限制房地产权的；
　　（三）依法回收土地使用权的；
　　（四）共有土地使用权未经其他共有人书面同意的；
　　（五）权属有争议的；
　　（六）未依法登记领取土地使用权证书的；
　　（七）法律、行政法规规定禁止转让的。

　　第三章　土地使用权出租
　　第十五条　以出让方式取得的土地使用权出租的，土地使用权出租后必须继续履行土地使用权出让合同。
　　出租人未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
　　第十六条　以划拔方式取得的土地使用权出租的，出租人应当按年或月向市、县（市）土地管理部门缴纳土地使用权出让金。缴纳土地使用权出让金的标准，由市、县（市）土地管理部门依据下列标准按土地使用年限核算：
　　（一）单独出租土地使用权的，为标定地价的百分之三十；
　　（二）出租房屋连带土地使用权出租进行生产、经营活动的，为标定地价的百分之三十；
　　（三）出租屋子连带土地使用权出租用于居住的，为标定地价的百分之二十。
　　第十七条　土地使用权出租，租赁双方应当签订书面合同，合同书内容不得违反法律，法规和规章的规定。
　　第十八条　土地使用权赁合同签订后十五日内，租赁双方当事人应当携带土地使用权证书、租赁合同、身份证明等材料，到市、县（市）土地管理部门办理土地使用权出租登记手续，领取土地使用权出租许可证。
　　第十九条　土地使用权出租后，承担人不得新建永久性建筑物、构筑物。需建造临时性建筑物、构筑物的，必须征得出租人同意，并按照有关规定办理审批手续。
　　第二十条　出租人在出租期间需要转让土地使用权时，应当提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先受让的权利。
　　第二十一条　租赁合同期满，租赁双方当事人应当在十五日内到原登记部门办理注销登记，交回土地使用权出租许可证；续期租赁的，应当重新签订租赁合同，并办理续期登记手续。

　　第四章　土地使用权抵押
　　第二十二条　土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同，合同内容不得违背法律、法规和规章的规定。
　　第二十三条　依法取得的土地使用权可以设定抵押权。
　　以划拔方式取得的土地使用权设定抵押时，其抵押的价款不得超过标定地价的百分之七十。
　　第二十四条　抵押合同签订后十五日内，双方当事人应当携带土地使用权证书，地上建筑物、其他附着物所有权证书，抵押合同，双方当事人身份证明等材料，到市、县（市）土地管理部门办理土地使用权抵押登记手续。
　　第二十五条　抵押人到期未履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产、倒闭的，抵押权人有权依照法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。
　　因处分抵押财产而取得的，应当依照本办法的规定办理土地使用权变更登记手续。
　　第二十六条　以划拔方式取得的土地使用权抵押的，处分抵押财产所得，应当按设定抵押权时标定地价的百分之三十缴纳土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。
　　第二十七条　抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，抵押人应当在十五日内到市、县（市）土地管理部门办理注销抵押登记手续。

　　第五章　罚则
　　第二十八条　对违反本办法规定的，由市、县（市）土地管理部门按下列规定处罚：
　　（一）违反本办法第六条，第八条一款规定的，没收非法所得，并按非法所得的百分之二十五至五十处以罚款；
　　（二）违反本办法第十条、第十一条、第十八条、第二十四条、第二十七条规定的，责令限期补办手续，并对双方当事人按交易额或土地现值的百分之二点五处以罚款；
　　（三）违反本办法第十二条规定的，责令限期补办手续，补缴土地使用权出让金调增部分的金额，并处以非法所得百分之二十至五十的罚款；
　　（四）违反本办法第十六条规定的，责令限期补交，并按日加收千分之一的滞纳金。
　　第二十九条　对行政处罚不服的，可依法申请复议或提起行政诉讼。
　　第三十条　罚款使用的票据和罚款处理，按国家和省的有关规定执行。
　　第三十一条　管理土地使用权交易的工作人员利用职权徇私舞弊的，按管理权限和审批程序予以行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六章　附则
　　第三十二条　转让、抵押土地使用权应当经地价评估机构评估地价，并经市、县（市）土地管理部门审批确认。
　　第三十三条　利用以划拔方式取得的土地使用权同他人举办联营企业或进行房屋联建的，视为土地使用权转让行为，按本办法规定办理手续。
　　第三十四条　外商投资企业使用土地的，按《哈尔滨市外商投资企业用地管理办法》执行。
　　第三十五条　本办法自一九九五年四月一日起施行。


土地承包经营权的取得

土地承包经营权的取得，有基于民事行为的，也有非基于民事行为的，以下予以分别说明：
1．基于民事行为取得承包经营权的，包括创设取得和移转取得两种情况：
(1)土地承包经营权的创设取得，主要是指承包人与发包人通过订立承包经营合同而取得承包经营权，分为家庭承包与以招标、拍卖、公开协商等方式进行的承包。通过这两种方式承包的，都应当签订承包合同，承包合同自成立之日起生效，承包方于合同生效时取得土地承包经营权。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。
(2)土地承包经营权的移转取得，是指在土地承包经营权的流转过程中，受让人通过转包、互换、转让等方式，依法从承包人手中取得土地承包经营权。我国物权法规定，土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。
2．非基于民事行为而取得承包经营权。在这里主要是继承问题。继承法第3条规定的遗产范围中没有规定承包经营权，因此在我国民法学界对于承包经营权能否继承有不同的看法。农村土地承包法认可承包人应得的承包收益的继承，而有限地认可土地承包经营权的继承：(1)以家庭承包方式取得的林地承包经营权，承包人死亡的，其继承人可以在承包期内继续承包；(2)以招标、拍卖、公开协商等方式设立的承包经营权，承包人死亡的，其继承人可以在承包期内继续承包。

作者：李利