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买房时,请慎重签字/刘军

时间:2024-07-08 17:25:58 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8552
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买房时,请慎重签字

上海律师 刘军

事实经过:
张女士是一所高校教师,2005年12月初,张女士决定买房,在黄埔区某中介公司处看中了一套房产。张女士看中的是27楼,但中介公司没有该房子的钥匙,中介公司带张女士看了一套同样房型的10楼房子。由于晚上看不出采光情况,尽管是27楼,张女士还是有些担心27楼的采光,但中介公司的人说,27楼的房子采光不会有问题的。在中介公司不断的劝说下,张女士当晚在中介公司准备的几份文件上签了字,并交了4万元定金,房东的代理人出具了收据。次日中午,中介公司拿到了27楼的钥匙。张女士看了27楼的房子后发现采光果然不好,经过认真考虑,张女士打算不买该处房产。但房东不同意退回定金,中介公司甚至说,如果张女士不买该房产,中介公司将向法院起诉要求张女士支付佣金(上下家合计为总价款的2%)。张女士遂向律师咨询,律师提出如下咨询意见。

律师说法
1、关于定金问题
定金协议合法有效,张女士如以尽管支付了定金,但因合双方就同条款达不成一致意见为由要求返还定金,似乎有法律根据,但与事实不符。因为定金协议中关于价款,付款时间,付款方式等关于房屋买卖的主要条款均达成一致意见。故张女士如不打算购买该处房产,丧失定金的可能性很大。
2、关于佣金问题。
经过审查,律师发现,张女士已经签订了房地产买卖居间协议,协议一共有三方:中介公司,房东与张女士。此外,张女士在《佣金确认书》签字确认中介公司已完成居间介绍房源,促使双方签订合同的任务已经完成,张女士确认在某日支付佣金。《合同法》第四百二十六条规定,“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。”依照该条规定,如果法院确认中介公司促成了交易,则张女士就应该支付佣金;如果认定由于她的原因致使买卖行为不成立,张女士还应该按照居间协议约定,支付本由上家支付的佣金。司法实践中就本案中介公司是否促成交易不同法院有不同看法,未能形成同一意见。律师认为,促成交易不等于合同双方履行合同,买卖双方就合同主要条款达成一致意见,就应该认定促成交易。所以,律师认为,张女士应该支付房价2%的佣金。
3、律师提醒
实事求是的说,张女士系受中介公司的游说而签订有关文书,并非其真实意思表示。但作为完全民事行为能力人,张女士很难证明有关文书上的签字不是其真实意思表示。法律上的事实与生活中的事实往往是有区别的。律师提醒的是,受国家对房地产宏观调控的影响,很多房地产中介公司经营每况愈下,其中不乏一些中介公司为赚取佣金,游说甚至误导买房人在不了解的情况下签署有关法律文书,试图将生米做成熟饭。一旦买房人签了字,就处于非常不利境地。所以,买方时,一定要慎重签字。必要时可以请律师等专业人士提供专业意见。

关于建设系统实施西部开发的工作意见

建设部


关于印发《关于建设系统实施西部开发的工作意见》的通知

建综[2001]183号


各省、自治区建设厅、直辖市建委(北京市市政管委、首都规委办、天津市市容委、重庆市市政管委),副省级城市建委(深圳市建设局、规划国土局),新疆生产建设兵团建设局:

  现将建设部《关于建设系统实施西部开发的工作意见》印发给你们,请结合实施情况,认真贯彻落实。

中华人民共和国建设部
二○○一年八月二十四日

附件

关于建设系统实施西部开发的工作意见

  为了贯彻落实党中央和国务院实施西部大开发的战略部署,加强对西部地区建设事业改革与发展的指导和支持,加快城镇化进程,促进西部地区建设事业的发展,根据《国务院关于实施西部大开发若干政策措施的通知》(国发[2000]33号)精神,现就今后一段时期建设系统在西部大开发中的主要工作,提出以下意见:

  一、加强规划工作,切实发挥规划在西部地区城乡建设中的先导和调控作用。结合西部重大基础设施项目建设,调整优化西部地区城镇体系布局,培育发展一批地方性中心城市,增强省域中心城市的辐射带动作用。组织技术力量,采用对口帮助、技术联合、专家咨询等形式,加强对西部各省(自治区、直辖市)城乡规划,特别是省域城镇体系规划和中心城市总体规划编制工作的技术指导和支持,加快审查速度。重点做好成渝地区、关中地区、西陇海兰新经济带、长江上游经济带和南(宁)贵(阳)昆(明)经济区等城镇密集区城镇体系规划编制工作的指导和协调。加强对西部地区村镇建设特别是小城镇建设的指导,因地制宜、突出重点,积极稳妥地推进西部地区小城镇建设。重点发展县城和部分基础条件好、发展潜力大的建制镇,使其成为具有较强凝聚力的农村区域经济文化中心。帮助西部少数民族地区大力发展各具特色的民族文化村镇。

  二、加快西部地区城镇基础设施建设。西部地区城镇基础设施建设应当适度超前,国家预算内用于城市建设的资金,重点支持西部地区城市道路、供水、污水处理、垃圾处理等基础设施建设。结合西气东输、南水北调等跨区域大型建设项目的实施,沿线城市要认真做好项目前期工作,充实完善项目库。开展技术咨询,帮助提高西部地区建设项目可行性研究的质量,选择经济实用的工艺流程,优化投资结构。重点做好西部污水处理、垃圾处理等城市基础设施项目利用国债资金的申报工作,争取提高国债资金的投入比例。“十五”期间,建设部每年的城建补助资金全部用于西部地区。

  三、加强西部地区城镇生态建设和环境保护,增强西部地区城镇的可持续发展能力。加强西部地区技术创新工作力度,大力推广成熟的适用技术。加大对西部地区水资源保护、节水、水污染防治的技术指导,指导西部地区创建节水型城市。支持和帮助西北地区研究开发雨洪水收集、贮存和微咸水利用技术与装备,指导帮助西南岩溶石漠化地区逐步解决工程性缺水问题。积极推广经济适用的城市供水管网改造、污水处理和污水回用技术与设备,西部所有设市城市都要建设污水处理设施。指导西部地区建立适用的垃圾收集、运输、处理系统工程,推进垃圾处理技术研究,逐步提高垃圾无害化处理和资源化利用水平。加强和改进西部地区城市绿化建设,组织技术力量,加强西部地区区域性植物物种的选种育苗和栽培管护研究开发,减少绿化养护的水消耗,提高城市绿地的存活率。加强建筑节能工作,鼓励和支持西部地区根据自然条件和能源条件,开发利用风能、太阳能、地热等新能源的城镇供热采暖系统。指导帮助西部地区做好风景名胜资源的调查,统筹制定西部地区历史文化名城和风景名胜资源保护和开发利用的规划,支持和协助做好西部地区申报国家级风景名胜区和世界自然与文化遗产工作。

  四、加快城市供水、污水处理、供热、供气、公交等价格和收费改革,建立合理的市政公用事业产品和服务价格形成机制。在考虑当地居民经济承受能力和合理控制供水成本的前提下,提高水价,增强供水企业的自我发展能力,促进节约资源。指导西部地区全面推行污水处理和垃圾处理收费制度,西部所有城市都要尽快开征污水处理费,并将收费标准调整到保本微利的水平,满足污水处理设施建设和运营的需要。西部地区根据实际情况,在国家出台统一的垃圾处理收费政策之前,可先行出台本地区的城市垃圾处理收费政策。

  五、发挥市场机制的作用,扩大开放,积极拓宽城市建设资金渠道。打破地区封锁和部门垄断,清理、修订建设法律法规,简化审批程序,放宽市场准入,放开城市供水、供热、供气的管网建设市场。以特许经营制度作为城市市政公用事业投资体制和管理体制改革的突破口,积极吸纳社会资金,引导鼓励民营企业、合资合作企业和外商独资企业建设经营市政公用事业,鼓励有条件的市政公用企业或企业集团开展跨地区经营,形成不同所有制和不同组织形式的企业并存格局。通过盘活存量资产,聚拢可变现的有形和无形资产用于城市建设,增强融资能力。鼓励外商直接投资,扩大西部地区城市供水BOT、TOT试点规模,开展污水处理和垃圾处理BOT、TOT试点工作。

  六、继续实施经济适用房政策,加快建立西部地区廉租房制度。加大对西部地区经济适用房建设的支持力度,落实各项优惠政策。加快经济适用住宅区的道路、公交、管网、学校、医院等市政配套设施建设,形成设施齐全、生活方便的居住区。加强对西部地区经济适用房建设和管理的技术政策指导,妥善解决购买对象、建设标准与购买标准、销售价格和收入审核问题。在西部开展廉租房试点工作,选择一批前期准备工作较好的城市建立廉租房制度,以点带面,逐步推广。争取将最低收入家庭的基本住房费用纳入各地最低生活保障体系,通过租金补贴、实物配租、租金减免等多种形式解决最低收入家庭基本住房问题。争取廉租房专项补助资金,修订、完善廉租房制度的有关政策规定,逐步实现规范化、程序化。利用西部地区的资源和劳动力优势,加快推进西部地区住宅部品产业化进程。

  七、加强对西部地区建筑业和勘察设计业的指导,促进东西部地区同行业之间的交流,使其健康发展。推进西部建筑施工企业体制创新和技术创新,加快适用技术推广,促进科技成果转化,提高企业技术管理水平。以市场为导向,以企业为主体,鼓励东中西部地区以及西部地区之间建筑业企业通过劳务、资金、技术、管理等合作形式,建立跨区域的大型企业集团,在全国范围内联合承包工程项目,互利互惠,共同发展。继续巩固和发展西部建筑劳务基地,加强建筑劳动力要素市场建设,规范管理,强化培训。加快勘察设计企业改制步伐,允许国际上技术、管理先进的工程咨询单位参股控股。推进东中西部地区勘察设计企业的业务合作和交流。支持和鼓励执业注册人员按规定开办股份制民营设计事务所,尽快形成不同经济类型设计企业的竞争局面,提高技术和服务水平。

  八、加强西部地区建设行业人员培训,国家在政策、培训经费上给予倾斜。开展西部建设行业人才状况调查,制定培养规划和干部培训计划。加强对西部地区县级以上建设行政主管部门分管领导的短期培训,不断提高其城市规划、建设、管理的领导能力和决策水平。继续做好管理、技术人员以更新知识为主的继续教育,在培训基地建设、教材编写、师资队伍建设等方面给予指导和帮助。加快发展西部地区建设职业教育和建设职业技能岗位培训,大力培养技能型人才。引导建设系统企事业单位与建设类高中等院校开展多种形式的共建合作。积极推进东中西部之间建设系统人员交流,鼓励东中部地区管理和技术人员到西部地区挂职锻炼,为西部地区管理和技术人员到东中部学习、锻炼创造条件。优先组织西部地区人员参加建设系统技术和管理干部出国考察、进修等对外交流与合作活动。

  九、各地建设行政主管部门要加大对西部开发工作的支持力度。建设部将发挥桥梁和纽带作用,推进东中西部地区建设行政主管部门之间的交流,相互借鉴,不断提高城市建设和管理水平。促进东中西部信息交流和项目合作,互惠互利,共同发展。东中部各省(直辖市)建设行政主管部门要积极宣传,促进合作,通过组织经贸考察、信息交流、专项推广等形式,引导鼓励东部企业去西部投资、创业,利用西部丰富的自然资源和劳动力资源,通过联合、兼并、参股、独资等形式设立劳动密集型和高科技型企业,把东中部的资金、技术、人才优势变为加快西部开发的动力。引导鼓励东中部的技术和管理人员到西部工作,开展技术指导、咨询服务,促进西部提高技术和管理水平。东中部地区要积极支持长江、黄河中上游的生态环境建设和保护,利用国家的各项优惠政策,积极参与城市供水、污水和垃圾处理、节水绿化等改善和保护生态项目的建设与运营,为东中西部的协调发展创造条件。

  十、进一步解放思想,真抓实干,不断创新。西部地区各级建设行政主管部门和广大干部职工,要积极主动地适应社会主义市场经济的发展要求,在学习借鉴发达地区建设管理改革成功经验的基础上,发挥主动性和创造性,大胆探索适应本地区发展需要的管理方式和调控手段。增强法制观念,加快职能转变,推进依法行政,规范行政行为,为西部开发创造良好的法制环境。西部各省(自治区、直辖市)建设行政主管部门要抓住国家实施西部大开发的有利时机,认真贯彻落实国家西部大开发各项政策措施,结合本地区的实际情况,发挥优势,科学分析,准确定位,研究制定具体的实施方案,用足用好各项优惠政策。要通过各种方式,加强宣传、扩大影响,积极吸引资金和人才,促进西部地区城乡建设改革与发展。

  十一、实施西部大开发是一项长期艰巨的任务,各级建设行政主管部门一定要高度重视,加强组织领导。建设部成立西部开发工作领导小组及办公室,综合协调全国建设系统实施西部开发的各项工作。各省(自治区、直辖市)建设行政主管部门,要根据工作需要,成立相应的领导小组及办公室,组织协调和落实有关西部开发的各项工作。


教育部关于进一步做好农村义务教育经费保障机制改革有关工作的通知

教育部


教育部关于进一步做好农村义务教育经费保障机制改革有关工作的通知



教财〔2007〕10号

各省、自治区、直辖市教育厅(教委),新疆生产建设兵团教育局:

  农村义务教育经费保障机制改革(以下简称新机制)实施以来,各地按照国务院要求,采取了一系列措施,保证了新机制的顺利实施。但随着改革工作的进一步推进,各地也陆续暴露出一些问题,如一些农村中小学校还存在不同程度的乱收费、农村中小学预算工作不够规范、补助寄宿生生活费政策(以下简称“一补”)落实情况不理想等,需要引起高度重视,认真研究解决。为确保改革各项政策不折不扣地落实,把好事办好,现将有关要求通知如下:

  一、进一步严格规范农村义务教育阶段学校收费行为

  (一)严格按照教育部、国务院纠风办、监察部、国家发展改革委、财政部五部门《关于在农村义务教育经费保障机制改革中坚决制止学校乱收费的通知》(教财〔2006〕6号)要求,进一步规范农村义务教育阶段学校收费行为。农村中小学校除按“一费制”标准收取教科书费(不含按规定享受免费教科书的学生)、作业本费和寄宿生住宿费外,严禁再向学生收取其他任何费用。代收的教科书费、作业本费必须据实结算,结余的费用要及时退还学生。严禁向不寄宿的学生收取住宿费。伙食费只能向自愿在学校就餐的学生按照成本收取,学校举办食堂严禁以营利为目的。

  (二)严禁通过举办各类提高班、补习班、特长班、竞赛班等方式变相收费。加强学校收费管理,学校按规定向学生收取费用时,必须向每个学生开具合法收据,在收据上注明收费依据、项目及标准;严禁收费不开收据或对多个学生只开一张收据;收费项目、标准及收支情况要及时进行公示。

  (三)加大对各类乱收费行为的查处力度。对乱收费行为,要严肃查处和纠正;对于情节严重、影响恶劣的,要追究直接当事人和有关负责人责任,并予以通报。
 
  二、进一步细化农村中小学预算工作

  (四)建立健全规章制度。积极协调和配合财政部门,结合本省(区、市)实际,尽快出台农村中小学预算工作的具体实施意见,就预算的编制、审核、批复和执行进一步明确有关要求;同时,要求和指导县市制定相应的实施细则,明确农村中小学预算工作的具体操作流程。

  (五)完善和细化预算内容。预算收支要全、数据要实、安排要细。要将教师工资和当地政府规定教师应享受的津补贴、公用经费、校舍建设和维修改造、资助家庭经济困难学生等各项资金全部纳入学校预算,不得在预算外保留收支项目。
 
  进一步细化公用经费支出预算,制订各项支出标准或定额,严格公用经费开支范围和方式。教师培训费要按照学校年度公用经费预算总额的5%进行安排;办公费、印刷费、水费、电费、取暖费等日常公用支出要严格实行定额或定量管理;仪器设备、房屋建筑物等大宗设备物资购建要按国家有关规定进行统一管理,实行政府采购。公用经费预算要更多地向提高教育教学质量方面倾斜。

  指导学校根据校舍现状据实做好校舍建设和维修改造经费预算。要按照审核确定的项目及时制订当年实施计划,协调有关部门足额落实改造资金。学校校舍建设和维修改造要实行项目管理,按照建设进度及时拨付经费,按时完成当年预算,并确保工程质量。

  (六)对于省(区、市)内预算工作开展不力的县市,要进行专门指导和督办。选择农村中小学预算编制工作做得好的县市,在省内总结推广其经验。2007年所有农村中小学校都必须编制预算;各省至少要有1/3以上县市按照规范的“两上两下”程序完成农村中小学预算工作,预算批复文件要发到每一所学校。

  (七)做好2008年预算编制准备工作。指导农村中小学校按照预算编制的基本要求,重点做好两方面工作:一是摸清家底,对学校现有资产、编制、实有人数和在校学生等基本情况进行全面清查,确定基本数据;二是测算收支,根据学校基本数据、新机制拨款标准和上一年度学校收入情况测算本年度学校各项收入,根据各项经费开支标准和学校事业发展计划测算学校人员开支、日常公用开支和重大专项开支等各项支出。

  (八)进一步强化预算培训工作。充分利用暑期组织开展对县市教育行政人员和广大农村中小学校长的预算培训;2007年10月底以前,完成对所有农村中小学校长及相关财会人员的培训,使其熟悉、掌握预算编制的程序和方法。要将预算编制内容纳入对农村中小学校长的常规培训,将学校预算编制和执行情况作为对农村中小学校长年度考核的重要内容之一。
 
  三、确保“一补”政策落实到位

  (九)进一步摸清本省(区、市)各地区“一补”落实情况,包括发放人数、覆盖比例、发放标准等。根据摸底情况,结合当地实际,合理确定“一补”政策覆盖范围及标准,做到“应补尽补”,确保家庭经济困难寄宿生不因生活费问题辍学。

  (十)积极协调财政部门,增加“一补”投入,足额落实经费预算并及时将补助发给学生。对于“一补”责任主要由县市承担的,省级要加强对县市工作的指导和检查,对于财力确实困难的,省级要加大支持力度。

  (十一)进一步完善“一补”资金的发放和管理,确保公开、公平和公正。在确定补助对象时,要与当地扶贫开发工作相衔接,要召开有当地政府工作人员和学生、家长、教师、村民代表等相关人员参加的会议,确保享受“一补”的学生为困难学生。资金发放须经学生本人或其家长签字。享受“一补”的学生名单,要及时进行公示。
 
  四、依法保障义务教育阶段教职工合理收入

  (十二)高度重视教职工地方津补贴问题。在国家关于事业单位和中小学绩效工资分配政策出台及实施到位前,各地要按照“谁出台政策,谁负责”的原则,把当地出台的教职工应享受的地方津补贴项目纳入政府财政预算,纳入财政统一发放范围,保证教师合理收入。坚决禁止通过向学生收费、举债和挪用公用经费、“两免一补”专项经费等发放代课人员工资和教师地方津补贴。

  (十三)在国家关于事业单位和中小学绩效工资分配政策出台后,各地教育行政部门要主动向当地党委和政府汇报,积极配合财政和人事等部门做好中小学教职工绩效工资总量核定工作,确保教职工应享受的津补贴项目纳入绩效工资核定范围,落实义务教育法规定的“教师平均工资水平应不低于当地公务员的平均水平”。

  (十四)积极配合有关部门规范义务教育阶段学校教职工津补贴项目。教育行政部门和义务教育阶段学校不得自立名目发放教职工津补贴;对于实施新机制前已经发放的不合理津补贴项目,要坚决取消;对违反规定继续发放津补贴的行为,要严肃查处。
 
  五、积极做好“普九”债务清理化解工作

  (十五)按照国家有关规定,积极配合财政等部门,对“普九”债务进行认真清理和锁定,明确由政府承担,尽快研究提出优先化解“普九”债务的具体工作方案。把学校从债务中解脱出来,避免出现因债务纠纷造成“封校门”等影响学校正常教学秩序的现象发生。

  (十六)按照义务教育法的要求,将农村义务教育全面纳入财政预算予以保障。禁止建设豪华型学校,大力提倡勤俭办学,反对铺张浪费,坚决制止产生新的债务。同时,要制订具体措施,严禁挪用新机制资金偿还债务。
 
  六、加大监督检查工作力度

  (十七)建立分片包干责任制。在教育系统内建立“省包市州、市州包县、县包乡镇和学校”的工作机制,将监督检查的责任分解到人,层层督办和落实。要定期或不定期地深入到县市和学校进行指导和检查,对举报多、问题多和困难大的县市,要给予更多的指导和关注。对于重大问题,要及时将有关情况向上级部门汇报。

  (十八)按照《教育部财政部关于在2007年秋季开学前后开展农村义务教育经费保障机制改革专项检查工作的通知》(教财函〔2007〕40号)要求,对本省(区、市)新机制工作落实情况进行全面检查。检查须覆盖所有实施新机制的地区,做到不留死角。通过专项检查,全面、深入了解本省(区、市)新机制的实施情况,及时发现和解决改革过程中存在的问题,确保各项改革政策不折不扣地落实。对于因工作落实不到位,导致新机制不能顺利实施,产生不良社会反响和影响稳定的,要追究有关部门及相关责任人的责任。

  (十九)探索建立长效的监督检查机制。按照《教育部财政部关于加强农村义务教育经费保障机制改革督导工作的意见》(教督〔2006〕7号)要求,进一步加强对新机制的督导检查。积极协调监察和审计部门,强化对新机制的行政监察和专项审计工作,将新机制资金的落实、管理和使用情况作为行政监察和审计工作的重点。2007年下半年,审计署将组织开展新机制专项审计,各地要积极做好配合工作。各级教育内部审计机构也要把新机制作为“十一五”期间教育内部审计工作的重点。

  七、把新机制的宣传工作做实、做到位

  (二十)在2007年秋季开学前后,充分利用广播、电视、报刊、网络等媒介,通过刊播公益广告、接受媒体专访、召开新闻发布会等形式,进一步广泛深入宣传新机制的各项政策措施。凡是没有以省或县为单位发放政策宣传卡和公开信的,要在秋季开学前补发,确保每一名学生都收到宣传卡,每一个家庭都收到公开信。要学习国家计划生育政策的宣传方式,在乡村和街道公共场所设置固定的新机制宣传栏、悬挂宣传标语、组织开展政策宣讲,以通俗易懂的方式,使广大农民群众了解新机制的各项政策。

  (二十一)要求所有农村义务教育学校在放假前和开学后,利用主题班会、国旗下的讲话、家长会、黑板报等形式,把新机制的主要政策准确地告知学生,并通过学生告知家长;将新机制的各项政策、“两免一补”情况等作为校务公开的重要内容,张榜公示。要求县级教育行政部门将学校应得经费、拨款标准、拨款时间、经费如何使用等内容印制成“应知应会卡”,免费发放到每个农村中小学校长手中。

  (二十二)继续做好新机制实施后的跟踪宣传。积极组织和引导有关媒体,深入农村、学校,挖掘典型,进行形式多样、富有深度和特色的报道,积极宣传农村义务教育经费保障机制改革成效。要定期向当地党委、政府、人大、政协的各有关部门,汇报和沟通新机制实施情况,争取各有关方面的理解和支持。
 
  各地一定要进一步提高认识,从讲政治和维护稳定的高度,认真把改革的各项工作做实、做细、做到位,以优异的成绩迎接党的十七大召开。

教育部

二○○七年七月十二日