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房屋买卖中定金与违约金的选择适用/奚正辉

时间:2024-07-03 22:33:51 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8713
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定金与违约金的选择适用

奚正辉


  2010年5月31日,樊某通过中介公司向邹某购买了上海市北京西路一套房屋,总价700万,双方签署了《房地产买卖居间协议》,《居间协议》约定:《居间协议》签署后15日内签署《上海市房地产买卖合同》,若卖方未能履行,应向买方双倍返还定金;若买方未能履行,已支付的定金不予返还;守约方亦可要求违约方支付违约金为总房价款的10%,守约方亦可要求违约方继续履行本协议。当日,买方支付了定金20万元。
  邹某因在外地出差,不能及时赶到上海,于2010年6月1日及时跟樊某与中介公司沟通,要求往后顺延签约期。樊某同意签约期延长到2010年7月15日之前,签署了《补充协议》,因此双方在2010年6月15日都没有到中介公司签约。2010年6月18日,邹某到上海办理了公证委托书,委托代理人代办出售事宜。2010年6月19日,邹某通知樊某第二天签约,但是樊某短信回复拒绝买受该房屋,并要求退还全部定金,邹某没有同意。
  双方多次协商不果,樊某起诉到法院,要求邹某赔偿违约金10%的违约金(70万元)。邹某不服,提出反诉,要求樊某赔偿10%的违约金。
  双方的争议焦点是:谁违约;违约金与定金的适用。
  樊某认为邹某违约,没有在原定的日期2010年6月15日前签约,而且公证委托书也是逾期3日才办理的,违反了约定,理应承担违约责任。
  邹某认为樊某违约,其同意延期到2010年7月15日之前签约,邹某没有逾期,现在樊某违反当初的承诺,违约不买该房屋,理应承担违约责任。
  根据《合同法》第一百一十六条:“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款”。本案中双方都选择了违约金,因为违约金要比定金高50万元。法院根据当事人的诉请主张,依法适用违约条款,不再适用定金罚则。本案中樊某故意撕毁合约,违约事实清楚,理应承担违约责任,樊某赔偿邹某违约金70万元,樊某已经支付的定金20万冲抵违约金。


奚正辉 上海中建中汇律师事务所 律师

国家教委发布《关于具有大学和大学以上学历人员自费出国留学的补充规定》的通知

教育部


国家教委发布《关于具有大学和大学以上学历人员自费出国留学的补充规定》的通知
 (教留〔1990〕014号)


  根据中共中央办公厅《关于印发〈中央政治局常委会议讨论出国留学问题纪要〉的通知》(厅字〔1990〕4号),我委制订了《关于具有大学和大学以上学历人员自费出国留学的补充规定》(以下简称《规定》)。现将这个《规定》发给你们,自一九九0年二月十日起施行。施行前请将有关精神传达至有关单位的领导和骨干,以及有推荐出国留学生资格的人员。
  在《规定》实施前已退职退学申办自费出国留学的人员,因不符合《规定》的要求而未能出国的,原所在单位和学校应允许其复职复学。
  鉴于《规定》中要求对具有大学和大学以上学历人员自费出国留学,由省、自治区、直辖市一级教育委员会(高教局)归口审核,有的省、市工作任务较重,请据此酌情考虑在人力上予以支持。
  此文件请各省、自治区、直辖市教委、高教(教育)厅(局)转印发至本地区所有高等学校(包括国务院各部委所属院校)。
附件:一、 关于具有大学和大学以上学历人员自费出国留学的补充规定


     二、《关于具有大学和大学以上学历人员自费出国留学的补充规定》的暂行实施细则

                         一九九0年一月二十五日
附件一:     关于具有大学和大学以上学历人员


             自费出国留学的补充规定



  第一条 为了完善出国留学工作政策,加强对具有大学和大学以上学历人员自费出国留学的引导和管理,明确审批手续,特制定本规定。


  第二条 全日制高等教育机构公费本科和专科毕业生、获双学位毕业生、研究生班毕业生、硕士和博士毕业研究生,在读四年以上(含四年级,下同)学生、研究生及在这段学习期间退学的人员,全日制成人高等学校本科和专科毕业生,均有为国家服务的义务,应严格贯彻和执行国发〔1985〕91号文件中关于实行定期服务制度的精神和规定,完成服务期年限后方可申请自费出国留学。


  第三条 服务期年限如下:
  (一)全日制高等教育机构公费本科毕业生、获双学位毕业生、研究生毕业生、硕士和博士毕业研究生,在读四年级以上学生、研究生的服务期均为五年(不含见习期和脱产进修时间,下同);四年级以上学生、研究生中退学人员的服务期均为五年;二年制和三年制专科毕业生的服务期分别为二年和三年。
  (二)全日制成人高等学校公费专科毕业生的服务期为二年,本科毕业生的服务期为五年。


  第四条 全日制高等教育机构公费在读四年级以下(不含四年级)学生和全日制成人高等学校公费在读学生在偿还学习期间国家负担的培养费后,可申请自费出国留学。自出境之日起八年内回国服务的,退还其所交的培养费。


  第五条 归国华侨、国外华侨、香港、澳门、台湾同胞和外籍华人(简称六类人员,下同)在国内或内地的直系眷属:配偶及子女、孙子女和外孙子女(均含配偶),非直系眷属:亲兄弟姐妹及其子女(均含配偶),属在读或退学的全日制高等教育机构公费学生或研究生,如申请自费出国留学,须提交六类人员在境内、外定居的有效证件的复印件和直接负担申请人全额经济资助的证明,由所在地的省、自治区、直辖市一级侨务部门或台办对其眷属身份按有关要求进行核实。六类人员的直系眷属自费出国留学可免交培养费,非直系眷属在偿还实习期间国家负担的培养费后,可申请自费出国留学;属第二条规定应完成服务期年限人员的直系眷属可免除服务期,非直系眷属在偿还培养费后,亦可免除服务期。


  第六条 完成服务期年限的在职人员自费出国留学,应提前半年向所在单位提出申请。已与单位签订聘用合同(协议)的人员,须认定其已履行合同(协议)后,方可申请自费出国留学。


  第七条 具有大学和大学以上学历人员申请自费出国留学,经所在单位同意,并取得本人完成服务期年限或偿还培养费的证明后,报所在地的省、自治区、直辖市教育委员会(高教局)归口审核。符合规定者,由审核部门出具证明,方可到公安机关办理出国手续。


  第八条 本规定同样适用于具有大学和大学以上学历申请到国外语言补习学校就读的人员。


  第九条 非全日制成人高等学校公费在读学生毕业生申请自费出国留学,所在单位可参照本规定,考虑其已有工龄,对服务期和偿还培养费等作出相应的规定。
 
附二:   《关于具有大学和大学以上学历人员自费出国

           留学的补充规定》的暂行实施细则

  根据《关于具有大学和大学以上学历人员自费出国留学的补充规定》(以下简称《规定》),制定本暂行实施细则。


  第一条 《规定》中具有大学和大学以上学历人员包括:1.全日制高等教育机构公费在读专科和本科生、双学位生、研究生班学生、硕士和博士研究生;2.未完成大学和大学以上学业的中途退学人员;3.大学专科和本科毕业生、获双学位毕业生、研究生班毕业生、硕士和博士毕业研究生;4.全日制和非全日制成人高等学校公费在读学生和毕业生。


  第二条 入学前已有工龄的人员和在职研究生的服务期年限按以下办法折算:
  (一)入学前工龄已满五年的本科毕业生、获双学位毕业生、研究生班毕业生、硕士和博士毕业研究生的服务期为二年;工龄满二年不满五年的,服务期为三年;工龄不满二年的,服务期仍为五年。
  (二)对确已承担教学和科研任务的在职研究生,可将研究生学习阶段的年限折算成全时服务年限,与入学前的工龄合并计算。满五年的,服务期为二年,满二年、不满五年的,服务期为三年;不满二年的,服务期仍为五年。
  (三)全日制成人高等学校公费本科毕业生入学前工龄已满五年的,服务期为二年;工龄满二年,、不满五年的,服务期为三年;工龄不满二年的,服务期仍为五年。


  第三条 全日制高等教育机构公费在读四年级以下(不含四年级)学生和全日制成人高等学校公费在读学生及上述人员中属《规定》中六类人员的非直系眷属申请自费出国留学,均须偿还学习期间国家所负担的培养费。在读四年级以上(含四年级)学生和研究生的非直系眷属,在偿还实际学习年限累计的培养费后,可申请自费出国留学。
  全日制高等教育机构一九九0年的培养费标准为:专科生每学年一千五左右;本科生每学年二千五百元;硕士研究生每学年四千元;博士生研究生每学年六千元。今后,国家教委将根据培养费的变化,对上述标准的酌情予以调整。
  申请自费出国留学的在读学生偿还的培养费,由其就读学校收取,并为交费人开具收费证明。收取的培养费要列入学校特种资金收入款项。
  全日制成人高等学校公费学生的培养费标准,由所在单位根据实际提供的学习费用决定。


  第四条 应完成服务期年限的人员如属《规定》中六类人员的非直系眷属,允许其在偿还培养费后,免除服务期,申请自费出国留学。
  偿还培养费的计算方法为:按全日制高等教育机构在读学生当年的培养费标准,计算出申请自费出国留学的人员实际学习年限中累计培养费金额的总和,除以依《规定》第三条其应服务的年限,得出每年偿还培养费的平均金额。每服务一年减免一年的培养费,服务满九个月按一年计算。入学前已有工龄的人员和在职研究生,按折算后的服务期年限进行减免。
  本、专科毕业交纳的培养费由其原就读学校收取;硕士和博士毕业研究生交纳的培养费由其最后毕业的学校收取。此经费列入学校特种资金收入款项,由收取单位为交费人开具收费证明。


  第五条 各省、自治区、直辖市一级侨务部门或台办审查的材料包括:
  (一)申请人申报本人为眷属的证明材料及所在单位人事部门的证明材料;
  (二)申请人在境内、外亲属定居的有效身份证件(复印件);
  (三)境内、外亲属直接负担申请人全额经济资助的证明(复印件);
  (四)眷属配偶提交的对方的上述证明材料及结婚证明书;
  (五)申请人所在单位对有关证明材料及对申请人自费出国留学的审核意见。


  第六条 各省、自治区、直辖市教育委员会(高教局)归口审核的材料包括:
  (一)申请人的学历(含所获学位)证明;
  (二)申请人完成服务期年限的证明;
  (三)申请人属六类人员的眷属所提交的省、自治区、直辖市一级侨务部门或台办的证明;
  (四)申请人提交的未完成大学和大学以上学业的退学证明和偿还培养费证明;
  (五)申请人属未完成服务期年限的非直系眷属所提交的偿还培养费证明;
  (六)申请人所在单位同意其自费出国留学的证明。
  审核的程序为:申请自费出国留学的人员将上述证明材料面交或函寄审核部门,审核部门须在十五天提出审核意见。符合规定者,通知申请人填写《大学和大学以上学历人员自费出国留学申请表》。经审核部门负责人签字、加盖公章、为其出具证明。审核部门可收取十元以内的手续费。

关于印发《连云港市市区农村村民建房用地审批管理暂行办法》的通知

江苏省连云港市人民政府


连政发〔2002〕108号  



 
关于印发《连云港市市区农村村民建房用地审批管理暂行办法》的通知



各区人民政府,市各委、办、局: 现将《连云港市市区农村村民建房用地审批管理暂行办法》印发给你们,请认真遵照执行。 连云港市市区农村村民建房用地审批管理暂行办法 第一条 为了加强国土资源管理,促进全市经济和社会的可持续发展,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《江苏省土地管理条例》等法律、法规的规定,结合我市实际,制定本办法。第二条 本办法适用于我市市区农村村民个人投资,在本(原籍)农村集体经济组织所有的土地上新建、翻建、改建、扩建供家庭居住的私有住房的建设用地管理。本办法所称农村村民建房用地也称宅基地。第三条 市国土资源局是本市市区农村村民建房用地管理的行政主管部门,代表市人民政府负责市区农村村民建房用地的审批、管理工作;各国土资源分局负责本辖区范围内农村村民建房用地的审核和上报工作;市区各乡(镇、办事处)国土管理所具体负责本辖区范围内农村村民建房用地材料的组织、初审工作。第四条 本办法所称农村村民是指居住在农村的村民,包括:(一)农村集体经济组织的成员;(二)经批准由外地迁入的农业户口的农民;(三)离休、退休、退职的干部、职工、复员军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居的居民;(四)农村集体经济组织招聘的技术人员在当地落户且户口已迁入当地农村的人员。 第五条 农村村民每户在农村只能拥有一处宅基地,每户宅基地不得超过一百三十五平方米。第六条 农村村民住房建设应当符合乡(镇)土地利用总体规划、城市总体规划、村庄(集镇)规划和土地利用年度计划,严禁违反规划安排用地。鼓励建造公寓式住宅,农村村民建房应当尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。第七条 新建、扩建住宅应当使用非农用地和已经办理农用地转用手续的土地。农村村民建房确需占用农用地的,由各分局组织各乡(镇、办事处)进行调查,按照土地利用总体规划、城市总体规划,村庄、集镇规划和土地利用年度计划,以各区为单位分批次上报省人民政府办理农用地转用审批手续,每年不超过两次。第八条 农村村民符合下列条件之一的,可向所在地的村、组申请宅基地:(一)拟在实施统一规划建设的中心村新建、翻建、改建、扩建私有住房的;(二)因国家建设征用土地等原因需要重新安排宅基地的;(三)原有宅基地面积低于规定的标准,人均占有建筑面积未超过二十平方米的;(四)两个以上子女,其中有的已达到婚龄,确实需要分居的;(五)经批准回乡落户定居的离退休国家工作人员、职工、军人、华侨、侨眷等需要安排宅基地的;(六)经批准由外地引进且户口已合法迁入的专业人员,原籍宅基地已依法处理的。第九条 农村村民凡有下列情况之一的,不得申请宅基地:(一)宅基地虽然低于规定标准,但住房长期空置或人均占有建筑面积超过二十平方米的;(二)私有住房出租的;(三)私有住房用以经商办企业的;(四)户口虽已合法迁入,但原籍宅基地尚未退还集体的;(五)私有住房拆迁实行货币安置的;(六)其他不符合宅基地申请条件的。第十条 农村村民建房用地,需经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意,并进行公开张榜公布,公布时间不少于三日 。第十一条 农村村民申请建房用地审批程序:(一)农村村民向农村集体经济组织或社区居民委员会提出用地申请,经同意后,到规划部门申领村镇规划选址意见书(或其他部门有效批准文件);(二)农村集体经济组织或社区居民委员会建房用地申请报乡(镇、办事处)国土管理所初审并经乡(镇、办事处)同意后向建房户发放《连云港市市区农村村民建房用地申请审批表》;(三)乡(镇、办事处)国土管理所将初审合格并经乡(镇、办事处)审核同意的申请审批表报所属的国土资源分局统一审核;(四)国土资源分局审核同意后报市国土资源局,由市国土资源局统一上报市人民政府审批;(五)市人民政府审核批准后,向建房户发放《连云港市市区农村村民建房用地批准书》(以下简称建设用地批准书)。第十二条 申请建房用地应当提交以下材料:(一)书面申请;(二)户籍证明;(三)建房人身份证明;(四)农村集体经济组织、社区居民委员会同意证明;(五)规划部门颁发的村镇规划选址意见书(或其他有效批准文件);(六)其他有关材料。第十三条 经批准后连续二年未使用的宅基地,应当交还原集体经济组织另行安排利用。第十四条 房屋竣工后30日内,由所在地国土资源分局会同规划、建设部门和乡(镇、办事处)、村(社区居民委员会)等单位组织验收。验收合格后,建房户凭建设用地批准书向国土资源分局申请,报市国土资源局核发竣工验收合格证明。第十五条 建房户凭建设用地批准书、竣工验收合格证明及其他有效文件申请办理土地登记手续,领取《集体土地使用证》。第十六条 农村村民建房用地审批材料一式叁份,市人民政府审批后,市国土资源局、国土资源分局、乡(镇、办事处)国土管理所各留一份存档。第十七条 各国土资源分局统一审核同意后的建房用地审批材料可随时报市国土资源局,市国土资源局审查同意后在每季度末统一办理审批手续。第十八条 除依法应当代收代缴的各种费用和需要对原土地使用者的补偿费用外,农村村民建房用地应当严格按照省、市物价部门核定的收费项目和收费标准收取规费。第十九条 市区范围内,有下列行为之一的,均属违法用地,由市国土资源局根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《江苏省土地管理实施条例》,依法予以处理:(一)未取得建设用地批准书进行建设的;(二)擅自改变建设用地批准书确定的内容进行建设的;(三)买卖、擅自转让建设用地批准书进行建设的;(四)利用失效的建设用地批准书进行建设的;(五)其他违反土地管理法律、法规进行建设的。第二十条 国土资源分局、乡(镇、办事处)国土管理所应当明确专门业务人员负责农村村民建房用地管理工作,并加强业务人员的管理。第二十一条 对在农村村民建房用地管理工作中有玩忽职守,滥用职权,徇私舞弊,索取贿赂行为者,由其所在单位或上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。第二十二条 农村村民建房用地仅限农村村民使用。购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房条件。第二十三条 农村村民新建住房,不按用地审批时的约定拆除原有住房的,由市国土资源局依法责令限期拆除;逾期不拆除的,可以申请人民法院强制执行。第二十四条 国营场圃职工住房建设使用本单位国有土地的,参照本办法规定办理。第二十五条 本办法由市国土资源局负责解释。第二十六条 本办法自2002年6月19日起施行。