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房屋买卖过程中定金罚责的适用/张万琴

时间:2024-07-03 10:34:54 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8095
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  案情

  2010年4月14日,原、被告经协商签订了一份《买卖房协议》,约定被告将自建房屋132平方米砖瓦结构、99平方米草泥结构房屋卖给原告,价格为25万元,原告先行给付15万元定金,余款10万元于被告6月6日倒房时交清,如被告到期不倒房或交付房屋证照有债务纠纷等问题,被告必须如数退还定金,如哪方违约,应承担法律责任,罚金15万元;合同签订后,原告给付了被告15万元定金,被告给原告出具了收据;数日后,黑龙江省萝北县房产部门到被告房屋所在的区域做房屋动迁摸底调查,被告认为被原告欺骗,多次找原告要求退还定金,不再卖房,但原告不同意解除卖房协议,要求继续履行;2010年5月10日,被告将该房屋卖给了其女婿陈军,并且双方到房产部门办理了过户手续;现原、被告双方协商未果,原告诉讼到法院,要求被告继续履行购房协议。

  审判

  法院经审理认为,当事人应当遵循诚实信用原则,按照约定全面履行自己的义务,原、被告经协商一致,达成购买房屋的协议,被告应按协议履行;被告认为原告以欺骗手段与被告签订《卖房协议》,没有充分的证据证明,法院不予支持;被告在收取原告定金的情况下,又违反约定将该房屋卖给了他人,并且办理了房屋买卖过户手续,导致原、被告签订的卖房协议不能履行,该协议应予解除,被告亦应承担违约责任;原、被告双方协商的购房价格为250,000.00元,原告交付被告定金150,000.00元,该定金条款违反法律关于定金数额不得超过主合同标的额百分之二十的规定,应按法律规定确定该定金数额为50,000.00元,被告违反合同约定导致合同不能继续履行,应承担双倍返还定金的民事责任,即被告应返还原告150,000.00元以及违约定金50,000.00元。遂判决解除原、被告于2010年4月14日签订的《买卖房协议》,被告于本判决生效后十五日内,返还原告已给付的150,000.00元和违约定金50,000.00元,共计200,000.00元;

  评析

  本案是起因房屋买卖引发的诉讼,案情并不复杂,但其中涉及到数个法律条文的适用,在这浅析一下本案中涉及到的几个法律关系。

  一、房屋买卖合同的签订

  根据《中华人民共和国合同法》的理论,买卖合同是指当事人双方约定一方交付标的物并转移所有权于他方,他方支付价款的合同。其中依约定应交付标的物并转移所有权的一方为出卖人,受领标的物并支付价款的一方为买受人,出卖人交付的标的物称为出卖物。买卖合同作为社会经济生活中最基本、最典型、最普遍的商品交换形式和法律关系,存在于我们生活的各个方面。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同,它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人,买受人支付价款的合同,它既有买卖合同的一般特征,也有其自身固有的特征。这主要表现为1、出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人,买受人支付相应的价款;2、房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同;3、房屋买卖合同的标的物为不动产,其所有权的转移必须办理登记手续;4、房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。

  受我国国情影响,我国房屋存在多样性,根据不同标准,可划分为农村房屋、城市房屋、住宅用房、商业用房、公房、私房、商品房、现房、期房、新建房和旧房等等,本案中原被告双方争议的房屋应属于住宅用房,他是供被告家庭和个人日常生活居住使用的房屋,这所房屋的买卖具有上述几个法律特征,因此亦应按法律规定来转移所有权。在双方买卖过程中,原、被告主体合格,意思表示真实,双方约定的内容不违反法律规定、行政法规或者社会公共利益,因此该合同是依法成立的,且自成立时生效,即双方签订的房屋买卖合同是有效合同。

  二、房屋买卖合同的履行 

  《合同法》第六十条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告方在收取定金后,应在指定日期履行腾让住房的义务,原告方亦应在被告腾让住房时,交清剩余款项。但是,被告在履行合同过程中,认为被原告所欺骗,因为该房屋所在的区域要进行动迁,而动迁费恐怕要比双方约定的房款高一些,因此被告提出反悔,要求退还收到的定金,而原告认为被告应按合同履行,只要房不退款。在此过程中,被告以欠他人款为由,将争议的房屋又卖给了其女婿陈军,并且双方到房产部门办理了过户手续,导致“一房二卖”,由此引发诉讼。

  很显然,被告的行为违反了《合同法》中的诚实信用原则,其不仅不按约定履行合同,而且又将房屋转卖了他人并办理了房屋登记手续,使该房屋的所有权人依法进行了变更,导致房屋买卖合同不能继续履行,被告负有全部的违约责任。

  三、房屋买卖合同的解除

  《合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。所谓继续履行,也称实际履行、强制履行,作为一种违约后的补救方式,是指非违约方请求违约方按照合同约定的标的履行合同义务,而不能以其他标的加以代替。在一物二卖的情况下,因两个买卖合同的标的物均为特定物,就同一特定标的物出卖人是无法多次履行的,特别是房屋买卖合同,因房屋的不可移动性,使得一房数的出卖人在承担继续履行责任时,成为法律上和事实上的履行不能。因此在这种情况下,符合了《合同法》九十四条规定的解除条件,即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。因此被告的一房二卖行为构成了根本的违约,导致原告购买房屋的目的彻底落空,该房屋买卖合同应当解除。

  (作者单位:黑龙江省萝北县人民法院)

海口市基本菜田保护条例

海南省人大常委会


海口市基本菜田保护条例
海南省人大常委会


(1995年8月10日海南省海口市第十一届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过 1995年8月31日海南省第一届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准 1995年10月6日公布施行)


第一条 为了加强基本菜田的建设、保护和管理,稳定发展蔬菜生产,保障城镇居民的蔬菜供应,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农业法》、国务院《基本农田保护条例》和有关法律、法规的规定,结合本市实际情况,制定本条例。
第二条 本条例所称基本菜田,是指根据一定时期城市人口对蔬菜的需求而确定的长期不得占用的菜田。
本条例所称基本菜田保护区,是指为对基本菜田实行特殊保护而依照法定程序划定的区域。
第三条 各级人民政府应当把基本菜田建设、保护和管理工作作为政府领导任期目标责任制的重要内容,由上一级人民政府监督实施。
市蔬菜行政主管部门主管基本菜田的建设、保护和管理工作。
计划、农业、财政、水利、土地管理、城市规划、环境保护等部门按照各自的职责,协同做好基本菜田的建设、保护和管理工作。
第四条 基本菜田保护区面积按本市人口平均不少于20平方米的标准,由土地管理部门会同蔬菜行政主管部门、城市规划部门根据城市总体规划和土地利用规划的要求划定,报市人民政府批准并明文公告。
市土地管理部门应当会同蔬菜行政主管部门、城市规划部门对基本菜田保护区按块绘图,登记建档,并设立保护标志。
禁止任何单位和个人破坏或擅自移动保护标志。
第五条 后备菜田由蔬菜行政主管部门会同农业部门按不少于基本菜田总面积10%的比例在适合种植蔬菜的农田中划定。因人口自然增长和征用土地造成人均占有基本菜田面积减少的,应及时在后备菜田中补足。
蔬菜行政主管部门应当对后备菜田的土地和设施进行改造,并有计划地逐年增加种植蔬菜的面积。已种植蔬菜的后备菜田视为基本菜田,按本条例的规定实行保护。
第六条 各级人民政府应当将基本菜田和后备菜田建设纳入国民经济和社会发展计划,合理安排。在扶持基本菜田建设、保护菜农利益方面,应当采取以下措施:
(一)各级财政逐年增加对基本菜田建设的资金投入;
(二)对菜田的排灌、道路、供电等基础设施建设给予适当的补贴;
(三)建立蔬菜生产风险保障机制,对签订产销合同的蔬菜实行最低保护价,对因自然灾害等原因造成的损失给予适当的补偿。
第七条 基本菜田建设应当符合以下要求:
(一)交通便利;
(二)排灌方便;
(三)土壤适宜种植蔬菜;
(四)附近无污染源;
(五)稳产高产。
第八条 基本菜田必须常年种植蔬菜,不得荒芜。未经市人民政府批准,任何单位和个人不得改种其他农作物或改作他用。
第九条 基本菜田保护区一经划定,任何单位和个人不得擅自改变或占用。国家和省、市重点建设项目确实无法避开基本菜田保护区,需要征用基本菜田的,须按土地管理的法律法规规定,向市土地管理部门提出申请,经市蔬菜行政主管部门签署意见后,报市人民政府常务会议审批。

征用面积在6.5公顷以上的,报省人民政府审批。
第十条 征用基本菜田实行先补后征,由市土地管理部门会同蔬菜行政主管部门、农业部门按征用1公顷1.5公顷的标准,在后备菜田中补足新菜田后方可征用。
第十一条 征用基本菜田须缴纳新菜田开发建设基金和所征菜田附属生产设施的投资补偿费。
新菜田开发建设基金,由市人民政府确定缴纳标准,市土地管理部门按季度汇交市财政,实行专户储存,专款专用。
第十二条 新菜田开发建设基金主要用于新菜田开发建设。
新菜田开发建设基金的使用,由市蔬菜行政主管部门提出计划,经市财政部门审核后报市人民政府批准。
第十三条 任何单位和个人不得侵占或损坏基本菜田的基础设施和园艺栽培设施。
在基本菜田保护区或其周边地带施工的建设单位,在开工前必须采取有效措施保护菜田及其基础设施。因施工导致菜田的种植条件恶化或影响基础设施发挥正常功能的,建设单位应当在协定期限内修复或给予补偿。
第十四条 基本菜田保护区附近不得新建有可能污染菜田的工程项目,其防护相隔距离参照工业污染防护距离的规定,由市环境保护部门测定。
第十五条 菜农必须严格遵守农药使用管理规定,不得在蔬菜生产中使用国家禁止使用的农药和化学物品。
任何单位和个人不得在基本菜田保护区内建窑、建房、建坟或者擅自挖沙、取土、采石、采矿以及堆放、倾倒和排放有害物质。
第十六条 在基本菜田的建设、保护、管理工作中做出显著成绩的单位和个人,由市人民政府或市蔬菜行政主管部门给予表彰和奖励。
第十七条 违反本条例规定,占用基本菜田保护区土地的,由市土地管理部门按非法占用土地处理。
第十八条 依法批准使用基本菜田保护区土地的建设项目,一年内不能动工兴建而又可以耕种并收获的,应当保持耕地现状,由原耕种单位或个人继续耕种,也可以由建设单位组织耕种;一年以上未动工兴建而闲置的,由土地管理部门收取相当于土地使用权出让金20%的耕地闲置费
;连续两年未动工兴建的,由市土地管理部门报市人民政府批准,依法收回土地使用权,注销土地使用证。
第十九条 承包经营基本菜田的单位和个人,非因自然灾害及其他不可抗力而弃耕撂荒的,由乡镇人民政府责令限期复耕复种;弃耕撂荒菜田连续满6个月的,由区人民政府按每平方米3元以上5元以下的标准收取撂荒费;弃耕撂荒超过一年以上的,由农村集体经济组织收回其土地承
包经营权。
第二十条 擅自将基本菜田改种其他作物或改作他用的,由市蔬菜行政主管部门责令其限期恢复原状,并视情节轻重,可处以每平方米3元以上5元以下的罚款。
第二十一条 挖沙、取土、采石、采矿等毁坏基本菜田的,由市蔬菜行政主管部门责令其限期恢复原状,并视情节轻重,可处以每平方米10元以上15元以下的罚款。
第二十二条 毁坏或擅自移动基本菜田保护区标志的,由市蔬菜行政主管部门责令其限期恢复原状,并视情节轻重,可处以500元以上1000元以下的罚款。
第二十三条 侵占或毁坏基本菜田基础设施和园艺栽培设施的,由市蔬菜行政主管部门责令其限期退还或修复设施,赔偿经济损失,并视情节轻重,可处5000元以上10000元以下的罚款。
第二十四条 在基本菜田保护区内堆放、倾倒和排放有害物质或在蔬菜生产中使用国家禁止使用的农药和化学物品的,由市蔬菜行政主管部门会同市环境保护部门按有关法律、法规处理。
第二十五条 蔬菜行政主管部门和其他有关部门的工作人员,在基本菜田建设、保护和管理工作中有徇私舞弊、玩忽职守等行为的,依照有关法律、法规处理。
第二十六条 违反本条例,情节严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十七条 当事人对按本条例规定作出的行政处罚决定不服的,可在接到处罚通知之日起15天内,向作出处罚决定机关的本级人民政府或上一级主管机关申请复议,也可以直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定
的机关申请人民法院强制执行。
第二十八条 非基本菜田保护区的零星菜田的保护管理,参照本条例执行。
第二十九条 本条例具体应用的问题由市人民政府负责解释。
第三十条 本条例自颁布之日起施行。



1995年10月6日

湖南省机动车驾驶员培训管理办法

湖南省人民政府


湖南省机动车驾驶员培训管理办法

 

湖南省人民政府令

  第177号

  
  《湖南省机动车驾驶员培训管理办法》已经2003年8月8日省人民政府第14次常务会议通过,现予公布,自2003年10月1日起施行。

  代省长 周伯华

  2003年8月28日



  第一条 为了规范机动车驾驶员培训行为,维护机动车驾驶员培训经营者和学员的合法权益,提高机动车驾驶员队伍素质,预防和减少交通事故的发生,根据《湖南省道路运输条例》和国家有关规定,结合本省实际,制定本办法。

  第二条 凡在本省行政区域内从事民用机动车驾驶员(以下简称驾驶员)培训、机动车教练场经营活动以及与其相关活动的单位和个人,必须遵守本办法。国家对机动车驾驶员职业技能等级培训另有规定的,从其规定。

  第三条 省、市州人民政府交通行政管理部门负责驾驶员培训的行业管理,其所属的道路运输管理机构负责驾驶员培训行业管理的具体工作。

  第四条 凡符合国家交通行业标准《机动车驾驶员培训业户开业条件》或者《机动车教练场技术要求》的单位和个人,按照国家规定经省道路运输管理机构核准并依法办理工商登记后,可以经营驾驶员培训或者机动车教练场业务。

  外商投资经营驾驶员培训或者机动车教练场业务,按照国家有关规定办理。

  第五条 交通、公安等行政机关不得经营驾驶员培训和机动车教练场业务,不得与驾驶员培训和机动车教练场经营活动有经济利益联系。

  第六条 按照国家规定的开业条件,驾驶员培训经营分为一、二、三类。驾驶员培训经营者应当在核定的相应类别范围内经营,不得超范围经营。

  驾驶员培训经营者设立培训分支机构,必须按照本办法第四条第一款规定办理相关手续。

  第七条 驾驶员培训经营者必须聘用持有国家规定的教员证的人员从事驾驶员培训教学工作。

  在道路上进行驾驶操作训练的教员,应当取得公安机关核发的教练员证。

  第八条 驾驶员培训经营者必须配备满足教学需要数量的教练车。进行驾驶操作训练时,每辆教练车安排的学员人数必须符合下列规定:

  (一)大型汽车每辆安排的学员人数8人以下;

  (二)小型汽车每辆安排的学员人数6人以下;

  (三)其他机动车每辆安排的学员人数,按照保障学员学习用车时间的原则确定。

  第九条 教练车技术状况必须达到国家规定的技术等级,并按照国家规定进行二级维护,保持车辆技术状况良好,车容整洁。禁止将报废车、拼装车和技术状况达不到等级标准的其他车辆用作教练车。

  在道路上进行驾驶操作训练的教练车,应当悬挂公安机关核发的车辆牌证。

  第十条 驾驶员培训经营者需要租用教练场的,应当租用符合本办法第四条第一款规定的机动车教练场。

  在道路上进行驾驶操作训练,应当在公安机关指定的路段和时间进行。

  第十一条 驾驶员培训经营者必须执行国家规定的教学大纲和教学计划,开设道路交通管理法规与安全常识、职业道德、车辆机械常识、驾驶理论和驾驶操作训练等课程,使用国家统编教材教学,完成规定课时,保证教学质量,不得擅自修改授课内容或者减少教学课时。

  学员应当完成规定的课时,学完规定的课程。

  第十二条 驾驶员培训经营者招收初学驾驶的学员,应当符合国家规定的报考驾驶证的条件。

  申请参加初学驾驶培训的学员,在培训前,应当持全国统一的《机动车驾驶证申请表》到当地县级以上综合医院进行身体检查。经身体检查合格的,方可参加培训。学员培训届满参加驾驶证考试时不再进行身体检查。

  初学驾驶的学员在道路上进行驾驶操作训练,应当取得公安机关核发的学习驾驶证。

  第十三条 驾驶员培训经营者应当将学员花名册送市州道路运输管理机构备查。

  第十四条 学员培训期满,由驾驶员培训经营者进行考核。对考核合格的学员,依照规定发给培训结业证。初学驾驶的学员凭培训结业证和驾驶员培训经营者提供的学生档案参加公安机关组织的驾驶证考试;考试不合格,学员要求重新培训的,原培训经营者应当接收并免收培训费1次。

  培训结业证由省交通行政管理部门印制。

  第十五条 驾驶员培训和机动车教练场的经营者在核准的业务范围内经营,其合法权益受法律保护。

  第十六条 驾驶员培训和机动车教练场的经营者必须按照省人民政府价格主管部门依法核定的标准收费,不得擅自提高收费标准或者增加收费项目。

  第十七条 道路运输管理机构应当建立举报、投诉处理制度,及时受理和处理有关举报、投诉,维护经营者、学员的合法权益和驾驶员培训市场的正常秩序。

  第十八条 驾驶员培训和机动车教练场的经营者变更名称、经营项目、经营范围或者合并、分立、歇业、迁移的,必须到原发证机关办理相关手续。

  第十九条 驾驶员培训和机动车教练场的经营者不再符合本办法第四条规定条件的,由县级以上道路运输管理机构、工商行政管理部门依照职责责令限期整改;整改仍不合格的,由原批准机关降低其经营类别或者依法取消其经营资格。

  第二十条 驾驶员培训经营者违反本办法规定,有下列行为之一的,由县级以上道路运输管理机构责令改正;情节严重的,可以并处1000元以上5000元以下的罚款:

  (一)聘用无教员证的人员从事驾驶员培训教学的;

  (二)未配备满足教学需要数量的教练车或者每辆教练车安排的学员人数超过规定的;

  (三)将报废车、拼装车或者技术状况达不到等级标准的其他车辆用作教练车的;

  (四)擅自修改授课内容或者减少教学课时的;

(五)对未进行培训或者未进行考核,或者考核不合格的学员发给培训结业证的。

  第二十一条 驾驶员培训和机动车教练场的经营者违反本办法其他规定,依照有关规定应当给予处罚的,从其规定;驾驶员培训经营者给学员造成损失的,依法承担民事责任。

  第二十二条 有关部门或者机构违反本办法规定,有下列行为之一的,依法对主要负责人和直接责任人员给予行政处分:

  (一)对不符合《机动车驾驶员培训业户开业条件》或者《机动车教练场技术要求》的申请者,核准开业的;

  (二)从事任何形式的驾驶员培训、机动车教练场经营,或者与经营活动有经济利益联系的;

  (三)其他玩忽职守、徇私舞弊或者滥用职权的。

  第二十三条 农业机械驾驶员培训,由农业机械主管部门负责,具体管理参照本办法执行。

  第二十四条 本办法自2003年10月1日起施行。