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深圳经济特区物业估价管理办法

时间:2024-07-26 08:59:29 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8566
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深圳经济特区物业估价管理办法

广东省深圳市政府


深圳经济特区物业估价管理办法
深圳市政府


第一章 总 则
第一条 为加强对深圳经济特区(以下简称特区)房地产市场价格的管理,根据国家的有关规定,结合特区实际情况,制订本办法。
第二条 本办法所称物业是指房产和地产;物业估价是指对房地产价值、价格与租金的评估和确定。
第三条 开展物业估价业务应遵循合法公正、实事求是、合理计价的原则。
第四条 深圳市规划国土局是物业估价的行政主管部门(以下简称主管部门)。深圳市物业估价所(以下简称市估价所)是物业估价的职能机构。该所依照本办法出具的物业价格核定书、物业估价报告书、物业价格调解书和物业价格纠纷裁决书,是确定有关物业价值的依据。

第二章 市物业估价所
第五条 市估价所的职责是:
(一)、开展各类物业转让、租赁、抵押等的市值评估和确定。
(二)、办理有关房地产管理规范规定的估价事宜,出具物业价格或租金核定书。
(三)、接受委托,对涉及征用土地、收回土地使用权的物业进行评估,出具物业估价报告书。
(四)、开展对房地产市场的预测、市场物价变化与物业价格关系的研究、发布物业估价指数、租金指数、建筑成本指数,指导其他物业估价服务机构的工作。
(五)、调解和仲裁各类物业价格和租金纠纷事宜。出具物业价格调解书、物业价格纠纷裁决书。
(六)、负责对物业估价服务机构实施行业管理。
(七)、提供其它物业估价服务。
下列物业估价事项只能以市估价所出具或审核确认的评估
第六条 文件为有效评估文件:
(一)、涉及国家征用土地、收回土地使用权及相关的拆迁补偿;
(二)、本市房地产的有关基准价、公告价;
(三)、向国家专业银业提供抵押担保的物业估价。
第七条 市估价所工作人员在办理物业估价业务中,有权查阅建筑物或构筑物预算书和决算书、合同书、施工图纸、银行贷款协议书;有权查阅有关财务会计资料和文件,查勘业务现场和设施,有关单位、个人应予协助。
第八条 市估价所及经市估价所审核、确认的其他物业估价服务机构所评估确定的物业价格和租金标准,作为有关行政部门登记、征税、收取有关行政规费的依据;根据本暂行办法调解认可的或仲裁裁定的物业价格和租金,对有关当事人具有约束力。
第九条 市估价所出具的有关物业估价文件,由该所所长签署。

第三章 物业估价服务机构
第十条 特区内可以设立物业估价服务机构,开展价值评估咨询服务。
第十一条 申请开办物业估价服务机构应当具备以下条件:
(一)、有物业估价服务机构章程;
(二)、物业估价专业人员有三人以上;
(三)、固定的服务场所;
(四)、自有资金三万元以上;
(五)、有健全的财务制度。
第十二条 物业估价服务机构章程应载明下列事项:
(一)、机构名称和地址;
(二)、宗旨;
(三)、经济性质;
(四)、注册资金数额;
(五)、经营范围和经营方式;
(六)、组织机构和法人代表姓名;
(七)、分配方法。
第十三条 物业估价的专业人员,应是具备建设工程概预算专业资格证书的,具有两年以上物业估价工作经验的,并经主管部门考核合格发给估价专业资格证书的人员。
第十四条 物业估价服务机构的设立,由市规划国土部门审批,然后持批准文书向市工商行政管理机关申请登记。物业估价服务机构的经营范围由主管部门根据其技术力量予以核定,其工作接受市估价所的监督检查。
第十五条 物业估价服务机构出具的有关物业估价文件,由持有物业估价专业资格证书的专业人员和其法定代表人共同签署,并加盖物业估价服务机构公章。

第四章 物业估价程序
第十六条 委托市估价所或物业估价服务机构进行物业估价,当事人应签订委托合同。合同内容包括:标的物、估价内容、费用及报酬等。
第十七条 委托人按市估价所或物业估价服务机构的要求,提交有关文件、图纸或证明材料。如委托人委托估价的物业为非本人所有的物业时,委托人应提交经业主同意进行估价的证明。
第十八条 市估价所或物业估价服务机构,应按合同的约定对标的物进行估价,向委托人出具物业价格核定书或物业估价报告书。
第十九条 委托人认为物业估价人员与自己有利害关系时,有权要求物业估价人员回避。
第二十条 委托人对市估价所或物业估价服务机构的估价结果如有异议,可在收到核定书或报告书之日起五天内提出意见,市估价所或物业估价服务机构应根据委托人的意见重新审核估价。

第五章 物业价格纠纷调解和仲裁程序
第二十一条 向市估价所申请物业价格(含租金)纠纷调解或仲裁,应递交申请书,申请书应写明以下事项:
(一)、申诉人姓名、地址、法定代表姓名,职务;
(二)、被诉人姓名、地址、法定代表姓名,职务;
(三)、申请的理由和要求;
(四)、权属证明资料及有关工程图纸,预、决算文件等。
第二十二条 市估价所收到申请后,五天内做出是否受理的决定,并以书面形式通知申诉人。
市估价所应在受理后五天内将申请书副本发送被诉人,被诉人收到申请书副本后,应在七天内提出答辩书。
第二十三条 调解人员到现场勘察时,应通知当事人及有关人员到场,必要时可邀请有单位派人协助。勘察笔录应注明时间、地点、勘察结论,由勘察人员签字盖章。
第二十四条 市估价所处理物业价格纠纷案件时,应在查明事实、分清责任的基础上,先进行调解,促使当事人互相谅解,达成协议。调解达成协议必须双方自愿,不得强迫。协议内容不得违背法律、法规、规章和政策,不得损害公共利益和他人利益。
第二十五条 调解达成协议的,应当制作调解书,调解书应写明当事人的姓名、纠纷的主要事实和责任、协议内容和费用的承担等情况。调解书由当事人签字,调解人员署名,并加盖市估价所的印章。
第二十六条 调解书送达后,双方当事人必须自动履行。调解未达成协议或者调解书送达前一方或双方翻悔的,当事人一方或双方均可向市估价所申请仲裁。
第二十七条 仲裁人员如果认为本人办理本案不适宜,应当自行回避;当事人发现仲裁人员与本案有利害关系的,有权用口头或书面方式申请他们回避。有关仲裁的回避由市估价所所长决定。
第二十八条 仲裁前,应当将仲裁时间、地点以书面方式通知当事人。当事人经两次通知,无正当理由拒不参加会议的,可作缺席仲裁。
第二十九条 仲裁决定书应当写明:
(一)、申诉人和被诉人的名称、地址及其代表人或者代理人姓名、职务;
(二)、申请的理由,争议的事实和要求;
(三)、裁决的认定的事实理由和适用的法律;
(四)、裁决的结果和仲裁费用的负担;
(五)、裁决书生效的时间。
仲裁决定书由仲裁员署名,加盖市估价所的印章。
第三十条 当事人若对市估价所的裁决不服,可在收到裁决通知之日起十五天内,向人民法院起诉。

第六章 物业估价人员
第三十一条 物业估价人员执行职务,应当遵守国家法律、法规和规章,恪守合法、客观、实事求是的原则。对所出具的物业估价证明书的正确性、合法性、合理性负责。
第三十二条 物业估价人员的执行业务中所取得和了解到的资料,应当尊重当事人意愿予以保密。
第三十三条 物业估价人员不得从所经办的物业估价业务中取得该物业和其他不正当利益。
第三十四条 物业估价人员在执行公务中,遇有申请人或其他当事人作不实或不当证明的,应予拒绝。
第三十五条 估价人员违反工作守则造成不良后果的视情节轻重给予行政处分;如给当事人造成经济损失的,应予赔偿。

第七章 估价业务规费
第三十六条 物业估价可收取服务费,其收费标准按评估确定的物业价值金额确定,物业价值金额在一百万元以下(含一百万元)的最高按千分之六收取;一百万元至一千万元(含一千万元)的最高按千分之二点五收取;一千万元至五千万元的部分最高按万分之八收取,五千万元以上
至一亿元的部分,最高按万分之五收取;超过一亿元的部分最高按万分之一收取。
第三十七条 物业价格纠纷调解和仲裁收取管理费,按下列标准收取:
物业价值一百万元以下(含一百万元)的收取万分之五,一百万元至一千万元(含一千万元)的部分收取万分之三,一千万元以上的部分收取万分之一。
当事人来自港澳或国外的,应收取外币。
争议金额一般以申请人请求的数额为准,其请求数额与实际数额如有出入,以实际数额为准。
第三十八条 调解或仲裁管理费由申请人预交,处理终结由败诉人承担,部分败诉的按比例分担。

第八章 附 则
第三十九条 本暂行办法自公布之日起施行,宝安、龙岗两区参照执行。



1994年1月29日

关于规范机动车辆保险电销专用产品销售行为有关问题的通知

中国保险监督管理委员会


关于规范机动车辆保险电销专用产品销售行为有关问题的通知

保监产险〔2011〕1497号


各财产保险公司、各保监局:

  自2007年以来,部分财产保险公司先后开办了机动车辆保险电话营销专用产品,在提高公司业务财务数据真实性、提升管理和服务水平等方面取得了积极的成效。但是,近来个别保险公司在电销专用产品销售过程中,委托或变相委托保险中介机构代理并向其支付手续费,严重违反了我会《关于规范财产保险公司电话营销专用产品开发和管理的通知》(保监发〔2007〕32号)和《关于进一步加强财产保险公司电销专用产品管理的通知》(保监发〔2010〕94号)的有关规定,扰乱了保险市场正常经营秩序,影响了保险公司经营数据的真实性和准确性,必须坚决予以遏止。为加强对财产保险公司的监督管理,保护投保人和被保险人的合法权益,现就规范机动车辆保险电销专用产品销售行为的有关问题通知如下:

  一、各开办电销专用产品的财产保险公司必须严格执行我会《关于规范财产保险公司电话营销专用产品开发和管理的通知》(保监发〔2007〕32号)和《关于进一步加强财产保险公司电销专用产品管理的通知》(保监发〔2010〕94号)的规定,严禁委托保险中介机构代理销售电销专用产品,严禁向保险中介机构支付电销业务手续费。对于违反上述规定情节严重的,我会将责令该保险公司停止开办电销专用产品。

  二、各公司电销业务管理部门应完善内部控制,加强机构管理,认真排查违规隐患,及时制止违规销售。

  三、各公司应改进电销业务流程,增强电脑系统的分析、识别、控制功能。对于使用同一个电话号码为多辆机动车投保的情况,要能迅速甄别并根据实际情况采取相应的措施,对有关违规行为做到早发现、早杜绝。

  四、自本通知下发之日起,各公司应对照我会《关于规范财产保险公司电话营销专用产品开发和管理的通知》(保监发〔2007〕32号)和《关于进一步加强财产保险公司电销专用产品管理的通知》(保监发〔2010〕94号)的要求,在开办电销专用产品的地区范围内进行自查自纠,并于11月30日前将自查自纠情况上报我会。

  五、各保监局应加强对辖区内保险机构电销业务经营行为的监督检查。对于向保险中介机构支付电销业务手续费或以“贴费”等方式变相支付电销业务手续费的违规行为,要及时予以查处并向我会报告。





                         中国保险监督管理委员会

                          二〇一一年九月十九日

东莞市下岗失业人员小额担保贷款管理办法

广东省东莞市人民政府


东府[2003]144号
关于印发《东莞市下岗失业人员小额担保贷款管理办法》的通知


各镇人民政府(区办事处),市府直属各单位:
  现将《东莞市下岗失业人员小额担保贷款管理办法》印发给你们,请贯彻执行。

东莞市人民政府
二○○三年十二月三十一日


东莞市下岗失业人员小额担保贷款管理办法
第一章 总 则
  第一条 根据中国人民银行、财政部、国家经贸委、劳动和社会保障部联合制发的《下岗失业人员小额担保贷款管理办法》,以及财政部、中国人民银行、劳动和社会保障部联合制发的《下岗失业人员从事微利项目小额担保贷款财政贴息资金管理办法》的规定,为解决本市下岗失业人员自谋职业、自主创业的小额担保贷款问题,结合本市实际情况,制定本办法。
  第二条 本办法所称小额贷款担保,是由指定的担保机构根据本办法的规定,为保证贷款银行债权的实现,以担保基金为本市下岗失业人员申请小额贷款提供的担保。
  第三条 市财政设立下岗失业人员小额贷款担保基金(以下简称担保基金),专项用于促进本市下岗失业人员自谋职业和自主创业。
  担保基金初始规模为3000万元人民币。

第二章 管理机构
  第四条 为做好小额担保贷款的组织和协调工作,成立由市财政局、市劳动局、市经济贸易局、中国人民银行东莞市中心支行和担保机构、贷款银行等单位的分管领导及部门主管领导组成的下岗失业人员小额担保贷款工作协调小组(以下简称协调小组)。协调小组每年召开一次工作会议,小组成员可以根据工作需要提出召开临时会议。
  协调小组主要职责为:对小额贷款和担保工作进行指导、考核、审查与监督;及时解决小额担保贷款发放过程中出现的问题;审议、批准弥补代偿损失方案;审议、核销坏账以及根据担保业务发展情况,变更担保基金规模等。
  第五条 市财政局、市劳动局、担保机构组成担保基金日常管理机构。主要职责为:负责担保基金日常管理;提请协调小组审议、核销坏账等。

第三章 担保基金的管理
  第六条 担保基金专户设立在市财政部门指定的银行,专项用于下岗失业人员再就业小额贷款担保。存款的利息收入转入本金。小额担保贷款责任余额,不得超过担保基金银行存款余额的5倍。
  第七条 担保机构按实际担保贷款本金1%的年担保费率收取担保费,由市财政局从财政预算及就业资金中向担保机构支付。
第八条 贷款银行小额担保贷款不良率达到15%时,担保机构和贷款银行应共同采取风险防范措施;不良率达到20%时,贷款银行经办机构应停止发放新的贷款,由担保机构和贷款银行采取进一步风险控制措施,待不良贷款得到妥善处理后,方可恢复贷款业务。
  贷款期间,贷款银行应定期与借款人联系,了解其资金使用和经营情况,提供必要的财务指导。
  第九条 协调小组各组成部门应加强对担保基金和担保业务的监督管理,及时发现并解决问题,确保小额担保贷款政策真正落实到位;定期或不定期对担保基金和财政贴息资金的使用情况进行专项检查或抽查。
  有关银行应定期将小额担保贷款余额、不良贷款率等有关情况上报协调小组各成员单位。
  对将贷款用于不符合贷款目的和用途的,协调小组可要求贷款银行提前收回发放的贷款及利息。

第四章 担保贷款的对象和条件
  第十条 担保基金的担保对象是通过自谋职业、自主创业、合伙经营或组织起来实现再就业,就其自筹资金不足部分,向贷款银行申请小额担保贷款的下岗失业人员。
  第十一条 申请小额担保贷款应当符合以下条件:
(一)具有本市城镇居民户口,在劳动年龄以内、身体健康,诚实信用,具备一定的劳动技能,持有《再就业优惠证》,经工商管理部门批准领取了营业执照,从事个体经营的下岗失业人员。
(二)合伙经营或组织起来创办小企业的,除具备上述条件外,持有《再就业优惠证》的下岗失业人员的人数不得低于合伙创业人员总数的40%,自有资金不得低于贷款金额的20%。
(三)下岗失业人员申请担保贷款时应在贷款银行开立账户,合法经营,信用程度良好,有一定的偿债能力,可按照规定提供有效反担保。

第五章 反担保
  第十二条 担保贷款申请人可根据《担保法》的规定提供必要的反担保,包括抵押、质押、保证等。担保机构应妥善办理反担保事宜。双方签订反担保合同时,应依法办理公证手续。
  第十三条 被保证人可根据小额担保贷款金额大小及风险程度等实际情况,确定采取下列一种或几种反担保:
  (一)被保证人(或第三人)以其合法财产提供抵押(质押)反担保的,抵押(质)物、质押的权利应符合《担保法》的有关规定。
  (二)其他法人或自然人为被保证人提供连带责任保证反担保的,连带责任保证反担保应符合《担保法》的有关规定。

第六章 担保贷款额度、期限与用途
  第十四条 担保贷款额度:
(一)为单个下岗失业人员自谋职业、自主创业提供的小额贷款,根据借款人提供反担保的情况,担保贷款额度分别为8万元、5万元和3万元。
1、借款人提供有效抵押(质押)反担保的,担保贷款金额不超过8万元(含8万元);
2、借款人提供有固定收入来源的第三方作为连带责任保证反担保的,担保贷款金额不超过5万元(含5万元);
3、借款人不能提供反担保的,担保贷款金额不超过3万元(含3万元)。
(二)为下岗失业人员合伙经营或组织起来创办小企业提供小额贷款的,根据借款人提供反担保的情况,担保贷款额度分别为20万元、15万元和10万元。
1、借款人提供有效抵押(质押)反担保的,担保贷款金额不超过20万元(含20万元);
2、借款人提供有固定收入来源的第三方作为连带责任保证反担保的,担保贷款金额不超过15万元(含15万元);
3、借款人不能提供反担保的,担保贷款金额不超过10万元(含10万元)。
  第十五条 担保贷款期限一般不超过两年。借款人提出展期,在借款人开办项目经营持续,经营状况良好的情况下,担保机构确定其在展期期限内能够及时偿还债务(含借款利息),同意继续提供担保的,贷款银行可展期一次,但展期期限不得超过1年。
  第十六条 借款人应将借款专项作为其自谋职业、自主创业、合伙经营或组织起来创办小企业的开办经费和流动资金。

第七章 担保贷款的申请和审批程序
  第十七条 需要申请小额担保贷款的下岗失业人员,按照自愿申请、社区推荐、劳动部门审查、担保机构审核并承诺担保、贷款银行核贷的程序,办理贷款手续。
(一)自愿申请
1、从事个体经营的下岗失业人员需向本人户籍所在地的居委会或相应机构提交下列资料并保证其真实性:
(1)小额担保贷款申请书(可向劳动部门索取或在政府网上下载);
(2)申请人身份证原件及复印件;
(3)《再就业优惠证》及复印件;
(4)个体经营营业执照及复印件;
(5)拟提供反担保的有关事项;
(6)担保机构及银行经办机构需要的其他资料。
2、下岗失业人员合伙经营或组织起来创办小企业的,需向本人户籍所在地的居委会或相应机构提交下列资料并保证其真实性:
(1)小额担保贷款申请书(可向劳动部门索取或在政府网上下载);
(2)合伙人或股东的《再就业优惠证》及复印件;
(3)营业执照副本原件及加盖企业公章的复印件;
(4)注册验资报告原件及复印件;
(5)法定代表人或负责人简历、身份证原件及复印件;
(6)加盖企业公章的企业章程及合伙协议书复印件;
(7)拟提供反担保的有关事项;
(8)担保机构及银行经办机构需要的其他资料。
上述复印件均应一式四份,居委会或相应机构、劳动部门、担保机构、贷款银行各一份。
(二)受理推荐
居委会或相应机构应在收到有关申请资料后,对其进行审查,确认其真实、合法后,加具审核意见,附申请资料一并报所在镇区劳动分局审查后,报市劳动局。
市劳动局对申请人的资格作进一步审查,对符合担保贷款条件的,在申请书上加具意见,送担保机构;对不符合担保贷款条件的,应当书面回复申请人并说明理由。
上述单位均应当在收到申请资料后的5个工作日内完成各自的审查工作。
(三)担保机构审核
担保机构对报审资料进行核对,严格审查借款人的条件以及借款用途,确认担保贷款的额度、期限和反担保是否符合规定。对符合小额担保贷款条件的,在申请表上加具意见,对有提供反担保的,应尽快联系申请人办妥反担保法律手续;对不符合小额担保贷款条件的,应书面回复申请人和市劳动局,说明理由并提出改进建议。
担保机构的审核工作一般应在收到市劳动局核实的项目资料及认定意见起5个工作日内完成,但需要办理抵押登记等有关反担保手续的,审核时间可适当延长。
(四)贷款银行审查
申请人持报审资料、已具担保机构认定意见的申请书,到贷款银行经办机构申请贷款。贷款银行经办机构对申请资料进行审核,确认其是否完整和有效,除特殊情况外,一般应在5个工作日内正式答复贷款申请人。

第八章 贷款利率与贴息
  第十八条 小额担保贷款利率按照中国人民银行公布的贷款利率水平确定,不得向上浮动。贷款银行不得以任何形式变相提高贷款利率,不得提前结算、收取利息。市财政局对符合条件的小额担保贷款据实全额贴息,展期和逾期不贴息,贴息资金从财政预算及就业资金中列支。
  第十九条 财政贴息办理程序:
(一)贷款银行在每季度结算日后7个工作日内,将贴息资金申请和明细表,附上小额担保贷款计收利息清单送担保机构。
(二)担保机构收到贴息资金申请和明细表后,在5个工作日内对贴息项目、贷款金额、期限、利率进行核对,出具意见报市财政局。
(三)市财政局收到经担保机构确认的贷款银行贴息资金申请资料后即进行审核,出具审核意见,并在7个工作日内拨付贴息资金。

第九章 追偿与代偿
  第二十条 贷款银行对已到期限未按时偿还贷款或应提前收回贷款的小额担保贷款项目,应行使追索权,及时向借款人发出逾期贷款催收通知书,并知会市劳动局和担保机构。
追索期为贷款期限届满或决定贷款提前收回之日起3个月止。
  第二十一条 经追索,借款人在追索期结束后仍不能偿还贷款本息的,贷款银行依照《保证合同》规定向担保机构出具相关证明文件,担保机构收到贷款银行代偿请求后,根据本办法规定对贷款的发放、监督管理和债务追索等程序进行认定。
  担保机构每半年根据贷款呆、坏账的实际情况和协议商定的损失分担比例,报协调小组审议、批准弥补代偿损失方案,由市财政、担保机构、贷款银行分别承担各自的贷款呆、坏帐损失。市财政承担的部分从担保基金中列支,代偿金额仅限于尚未清偿的贷款本金。

第十章 附 则
  第二十二条 本办法由协调小组负责解释。
  第二十三条 本办法自发布之日起施行。