山东省菏泽市人民政府


菏泽市人民政府关于印发菏泽市行政区域界线管理办法的通知

菏政发〔2010〕12号


各县区人民政府，市政府各部门，市属各企业，各大中专院校：
　《菏泽市行政区域界线管理办法》已经市政府第19次常务会议通过，现印发你们，请认真贯彻执行。

二○一○年五月二十六日


菏泽市行政区域界线管理办法

第一章总则
　　第一条为加强行政区域界线管理，维护行政区域界线附近地区的社会稳定，根据国务院《行政区域界线管理条例》、民政部《行政区域界线界桩管理办法》、《山东省行政区域界线管理办法》规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条本办法所称行政区域界线，是指省级以上人民政府批准的行政区域毗邻的各有关人民政府行使行政区域管辖权的分界线。
　 第三条市人民政府民政部门负责全市行政区域界线的管理工作。
　　县区人民政府民政部门具体负责各级行政区域界线界桩的管理和保护工作。　
　公安、财政、规划、城乡建设、国土资源等部门按照各自职责，做好本行政区域界线管理相关工作。　　
第四条行政区域界线管理工作所需经费列入同级人民政府财政预算，由同级财政予以保障。
　　第五条各级人民政府应当严格执行行政区域界线批准文件和行政区域界线协议书的各项规定，切实维护行政区域界线的严肃性和稳定性。
　　第二章行政区域界线及其标志物管理维护
　　第六条行政区域界线的实地位置由以下标志物予以标定：
　　（一）界桩；
　　（二）作为行政区域界线标志的河流、沟渠、堤坝、道路等线状地物；
　　（三）相关人民政府联合勘定的行政区域界线协议书中明确规定作为指示行政区域界线走向的其他标志物。
　　　未经县级以上人民政府民政部门批准，任何组织和个人不得擅自设置与行政区域界线有关的标志物。
　　第七条行政区域界线、界桩管理的主要依据：
　　（一）毗邻双方人民政府签订的行政区域界线勘界协议书及其附图、界桩成果表；
　　（二）毗邻双方人民政府民政部门签订的行政区域界线、界桩管理协议或者签发的行政区域界线、界桩管理文件；
　　（三）毗邻各方人民政府或者民政部门签订的行政区域界线交会点协议书及其附件；
　　（四）行政区域界线联合检查工作报告；
　　（五）有关界桩变动的协议书或者文件；
　　（六）界桩登记表。
　　第八条界桩由行政区域毗邻的各方人民政府共同埋设，并按照以下规定进行管理：
　　（一）界桩埋设地点确定后，界桩管理责任方与毗邻方应当签订界桩管理协议书，确定界桩管理等事项。界桩埋设工作完成后，界桩管理责任方与毗邻方应当及时测绘，制作界桩登记表和成果表，拍摄界桩照片，并逐级上报该行政区域界线批准机关备案。
　　（二）界桩损坏的，应当按照有关规定在原地修复，不能在原地修复的，界桩管理责任方应当与毗邻方协商另选适当地点埋设，但不得改变行政区域界线协议书中确定的实地位置。修复界桩所需费用由双方共同承担。　
　（三）需要增设界桩时，毗邻双方人民政府民政部门应当协商一致，确定增设界桩的数量、位置，明确界桩管理责任方，共同提出方案报该行政区域界线批准机关的民政部门批准后实施。增设界桩所需费用，由双方共同承担。
　　（四）界桩埋设后，任何组织和个人不得擅自移动或者损坏。因建设开发确需移动界桩的，建设开发单位应当事先向该行政区域界线毗邻的人民政府民政部门提出申请，并经该行政区域界线毗邻的县级人民政府协商一致。界桩移动、埋设和测绘的费用由建设开发单位承担。
　　（五）修复、增设、移动界桩，应当在毗邻各方人民政府民政部门工作人员在场的情况下，由负责管理该界桩的一方组织实施。修复、增设、移动界桩后，毗邻各方人民政府民政部门应当共同测绘，增补相关档案资料，由负责管理的一方将有关界桩变动的文件、资料整理归档，并送毗邻各方保存一套，同时逐级上报该行政区域界线批准机关及其民政部门备案。　
第九条界桩管理经费由界桩管理责任方按照国家有关规定从同级行政区域界线管理经费中列支。
　 第十条在行政区域界线两侧各5米的范围内不得建设房屋及其他永久性建筑物。
　　作为行政区域界线标志的山脊、河流、沟渠、堤坝、道路等线状标志物，毗邻的任何一方不得擅自改变。作为指示行政区域界线走向的其他标志物，应当维持原貌并加以保护。
　行政区域界线标志物因自然或者其他原因发生变化的，毗邻的县级以上人民政府民政部门应当及时组织修测，协商确定新的标志物，签订行政区域界线协议书补充文件，增补档案资料，并向该行政区域界线的批准机关备案。所需经费由毗邻双方共同承担。
　　第十一条行政区域界线毗邻的县级人民政府应当建立行政区域界线联合检查制度。本市行政区域内县区行政区域界线联合检查由市人民政府民政部门定期组织。
　　遇有自然灾害、河流改道、道路变化等特殊情况影响行政区域界线实地走向的，由该行政区域界线毗邻的各有关人民政府共同对行政区域界线的特定地段及时安排联合检查并进行处理。
第三章行政区域界线的变更与争议处理
　　第十二条未报经省级以上人民政府批准，任何组织和个人不得擅自变更行政区域界线。确需变更行政区域界线的，必须按照行政区划变更审批权限和程序办理变更手续。行政区域界线毗邻的各有关人民政府应当按照勘界测绘技术规范及时进行埋桩、测绘、制图，并签订协议书，逐级上报该行政区域界线的批准机关备案。
　　第十三条行政区划调整涉及变更县级以上行政区域界线的，县区人民政府在行政区划调整申请中应当包含原行政区域界线走向及拟变更的行政区域边界线走向，并在附图中标明原行政区域界线及拟变更行政区域界线的内容，经市人民政府民政部门提出审查意见后，报省人民政府民政部门审核。
　　第十四条因行政区域界线实地位置认定不一致引发的争议，由毗邻的各有关县级人民政府依据行政区域界线协议书及附图协商解决。经协商未达成协议的，由市人民政府组织协调解决。经协调仍达不成一致意见的，由市人民政府作出决定，并报省人民政府备案，必要时由省人民政府直接作出决定。
　　第十五条行政区域界线争议双方人民政府达成的边界协议和争议双方的上级人民政府解决边界争议的决定，不涉及自然村隶属关系变更的，自边界协议签字或者上级人民政府解决边界争议的决定下达之日起生效；涉及自然村隶属关系变更的，必须按照国务院关于行政区划管理规定中有关行政区域界线变更的审批权限和程序办理。
第四章行政区域界线档案资料的管理与利用
　　第十六条经勘定并批准的行政区域界线以及行政区域界线管理中形成的协议书、工作用图、界线标志记录、备案材料、批准文件以及其他与行政区域界线记录有关的材料，应当按照有关档案管理规定建立勘界档案，由县级以上人民政府及民政部门存放。县级以上人民政府民政部门应当建立行政区域界线档案资料的管理和借阅审批制度，妥善管理。
　　第十七条行政区域界线详图是根据法定行政区域界线绘制并反映县级以上行政区域界线标准画法的国家专题地图。任何涉及行政区域界线的地图，其行政区域界线的画法一律以行政区域界线详图为准绘制。
　　市人民政府民政部门负责编制本行政区域内的行政区域界线详图。 　
　第十八条建立和完善行政区域界线信息系统，通过设立行政区域界线地图图库、界线和界桩数据库、协议书及有关文字资料的文档数据库，加强对行政区域界线进行规范化、标准化管理，为政府和社会提供电子信息化服务。
　　第十九条在邮政、通讯、城市建设等业务中涉及行政区域范围界定的，应当以批准的行政区域界线为准。
第五章法律责任
　　第二十条违反本办法规定，有关国家机关工作人员在行政区域界线管理工作中有下列行为之一的，根据不同情节，依法给予记大过、降级或者撤职的行政处分；致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的，依照刑法关于滥用职权罪、玩忽职守罪的规定，依法追究刑事责任：
　　（一）不履行行政区域界线批准文件和行政区域界线协议书规定的义务，或者不执行行政区域界线的批准机关的决定的； 　
　（二）擅自移动、改变行政区域界线标志，或者命令、指使他人擅自移动、改变行政区域界线标志，或者发现他人擅自移动、改变行政区域界线标志不予制止的； 　　
（三）毗邻方未在场时，擅自修改行政区域界线标志的。 　　
第二十一条违反本办法规定，故意损毁或者擅自移动界桩等行政区域界线标志物的，应当支付修复标志物的费用，并由所在地负责管理该行政区域界线标志物的民政部门处1000元以下的罚款；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚。
　　第二十二条违反本办法规定，有下列行为之一的，由其所在机关或者上级机关对负有直接责任的主管人员和直接责任人员依法给予行政处分：
　　（一）涉及行政区域界线变更未履行报批手续的； 　
　（二）不履行界桩维护义务，造成界桩丢失或者损坏的； 　　
（三）违反行政区域界线档案管理规定，造成严重损失的。 　　
第二十三条违反本办法规定，擅自编制出版行政区域界线详图，或者所绘地图的行政区域界线的画法与行政区域界线详图的画法不一致的，由有关人民政府民政部门责令其停止违法行为，没收违法编制的行政区域界线详图和违法所得，并处1万元以下的罚款。
第六章附则
　　第二十四条乡（镇）行政区域界线的管理参照本办法执行。
　　第二十五条本办法自2010年7月1日起施行。



浅析次承租人的优先购买权
-----田冲

[内容提要] 承租人的优先购买权早已经得到了理论界和实务界的肯定，但是次承租人是否也享有优先购买权？如果享有，其与承租人的优先购买权冲突了怎样处理，孰先孰后？笔者拟就该问题谈谈拙见，以期做引玉之砖！
[关键词] 优先购买权 弱势群体 利益平衡
先看看以下案例：
范女士于05年从一个二房东手中租赁到了一套单元房，房屋租赁合同中有房东同意二房东转租该房屋的声明和签字。范女士入住后在征得了房东和二房东同意的前提下进行了简单的再装修，并一直居住至今，此时离房屋租赁合同期满之日只有一个月的期限了。上个月，房东突然通知二房东和范女士说他的房屋已经卖给别人了，让范女士在合同期满之日搬离住房，逾期要赔偿其一切经济损失。可范女士一时找不到合适的房屋，再者自己装修的投入怎么办？于是她想自己作为次承租人能不能行使优先购买权，买下该房屋。在向房东主张优先购买权未果后，范女士一纸诉状将房东告上了法庭。
法律分析：范女士作为次承租人是否享有优先购买权以及是否优先于承租人是本案的关键。
一、《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对承租物造成损失的，承租人应担赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第230条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）中把这个合理期限界定为3个月。
转租是指承租人不退出租赁关系而将租赁房屋以自己名义出租给次承租人，从而获利的行为。在转租的情况下，涉及三方当事人，两个法律关系。承租人与出租人的租赁法律关系，承租人与次承租人的房屋租赁法律关系，其中承租人又是转租人，次承租人实际占有、使用房屋并享受收益，两个法律关系共存于一个标的物上，当房屋出售时必将产生纠纷。
本案中若次承租人享有优先购买权并优先于承租人或者承租人放弃了优先购买权，那么范女士就可以优先于已经签订了房屋买卖合同的买受人，在同等情况下购买该房屋，从而使自己的损失减少到最低；如果次承租人不享有优先购买权或者享有优先购买权但后于承租人的优先购买权，那么势必给其造成较大的损失，物质上的、精神上的！
二、理论界目前关于次承租人不享有优先购买权主要的理由如下：
1、优先购买权是一项法定权利，我国现有法律没有赋予次承租人享有优先购买权；
2、根据合同相对性原则，作为承租人优先购买权基础关系的租赁合同当事人，仅包括承租人与出租人，不包括次承租人，出租人与次承租人原则上没有任何权利义务关系，既然没有权利义务关系，次承租人就不能向出租人主张优先购买权，出租人也不承担向次承租人同等情况下优先转让的义务；
3、如果承认次承租人的优先购买权，会带来更多的麻烦，比如在房屋多次转租的情况下数个承租人均有优先权，孰先孰后？无形中加重了出租人的义务。出租人可能不知最终承租人是谁而无法履行通知义务；出租人作为房屋的所有权人，不能充分的行使处分权，势必使权能被严重限制；因为存在众多的优先购买权人，第三人可能会放弃洽谈，同等条件的确立也就成了难题，买卖也就成了难题了。
4、当前转租赁较多的出现商业店铺、写字楼等租赁合同中，设立优先购买权是为了保护承租人的生存和发展权，赋予出于商业目的次承租人优先购买权与立法目的不符；
5、出租人在无法充分行使处分权的情况下，完全可能以不同意转租为由解除合同，从而阻断房屋转租，直接向承租人收取租金，免除以后的诸多麻烦，这样将不利于房屋使用权的流转，房屋转租成为空谈，次承租人的优先购买权更成为了空谈。
笔者认为，以上理由都未免过于牵强。分述如下：
1、按照物权法定原则，物权的创设以及移转规则等都需要以法律的明文规定为前提，而我们说的这个“法律”是广义还是狭义？笔者认为，这里应该作狭义理解，即只能是《物权法》这一渊源形式，《物权法》中没有界定为物权权利的，都不能成为物权；优先购买权没有纳入到《物权法》调整的物权范围之内，所以它并非物权。笔者倾向于认为优先购买权属于具有物权排他属性的债权请求权，其设立的目的是为了充分保护承租人这一弱势群体的生存权和发展权而设定的，其突破了物权权利优先于债权权利的法律原则——租赁物的共有权人也享有优先购买权，其权利基础是物权权利，可相对于承租人来说，共有人要强势很多，且没有生活窘迫的现实的紧迫性，所以承租人基于债权而享有的优先购买权应该优先于共有人基于物权而享有的优先购买权，这就是法律设定承租人优先购买权的目的。法律在理解上存在歧义，按照目的解释的方法，设立承租人优先购买权是基于保护弱势群体的利益，那么次承租人相对于承租人、出租人来说，更显弱势；一般情况下承租人出租房屋是基于获利的目的，那么我们可以想象的出，承租人没有租赁房屋的紧迫需要，至少他还能把房屋让出来出租获利，何来弱势群体之说？何来紧迫性之说？
2、关于合同相对性之说——“次承租人行使优先购买权违背了合同的相对性原则，所以不宜赋予次承租人享有优先购买权”的说法更是难以令人信服。众观诸法，突破合同相对性原则的规定并非罕见：
《合同法》第73条、74条关于债的保全的规定：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。……因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”
《合同法》第244条关于融资租赁的规定：“租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。”
《合同法》第272条第2款关于工程承包的规定：“总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。”
《合同法》第313条关于单式联运的规定：“两个以上承运人以同一运输方式联运的，与托运人订立合同的承运人应当对全程运输承担责任。损失发生在某一运输区段的，与托运人订立合同的承运人和该区段的承运人承担连带责任。”
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第25条、第26条的关于工程承承包纠纷诉讼主体资格的规定：“因建设工程质量发生争议的，发包人可以以总承包人、分包人和实际施工人为共同被告提起诉讼。 实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。”
等等…
如此之多的突破合同相对性原则的例子，都是为了保护弱势群体而设定的，那么我们还有什么理由质疑赋予次承租人享有优先购买权这一保护弱势群体做法的合理性呢？
3、至于“在房屋多次转租的情况下数个承租人均有优先权，无形中加重了出租人的义务，出租人可能不知最终承租人是谁而无法履行通知义务。”这一说法就更不符合法律的基本精神了。《合同法》明文规定了承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。也就是说，承租人转租房屋要么是经过出租人同意，要么是出租人解除合同导致转租合同因履行不能而解除或者是无效（理论上还有一种观点认为承租人未经出租人同意而转租的合同效力待定）而根本不会发生当事人意定的法律效果。对于前者，出租人同意转租就应该审慎的了解次承租人的情况，否则一个漠视甚至放任自己权益保护的权利者是不主张去积极的保护的，这也是法律谚语—— “法律不保护在权利上睡眠的人”所体现的精神；对于后者，要么是合同解除、无效要么是拒绝追认效力待定的合同而使其归于无效，很少或者都不会产生优先购买权的问题，如同不能拿特殊情况来代表普遍真理一样，我们不能拿可能出现的少数情况，且是具有不可预期性的少数情况来否决对大众弱势群体的保护，这样不符合公平理念。根据上述，应该赋予次承租人优先购买权，出租人只要尽了审慎、合理的注意义务是完全可以排除因不知次承租人是谁而导致的义务加重。
4、“当前转租赁较多的出现在商业店铺、写字楼等租赁合同中，赋予出于商业目的次承租人优先购买权与立法目的不符”的说法理由也并不充分。承租人享有优先购买权，他基于意思自由，把其权利转让给次承租人，这是意思自治的充分体现。尊重民事合同双方当事人的意思自由，不要轻易认定合同无效（哪怕是违反了强制性和禁止性的法律规定）是民事法律的精髓所在。无效性都可能被阻却，为何不能在双方当事人协商一致的情况下赋予次承租人优先购买权呢？再者，“商业目的”并不是所有次承租人所具有的，杜绝“商业目的”与保护“弱势群体”那个更重要，当然没有必要去探讨！但是杜绝大部分的商业目的与可能保护少数弱势群体利益之间孰轻孰重，这涉及到价值评判的问题，就需要掂量一番了！我们从以下几个方面来看看：（1）、商业目的是否持续不变，换句话说，是不是在未来的较长时间内，转租赁都是为了商业目的或者说大部分转租赁是为了商业目的？（2）、我们是否可以借鉴一下解放前国民党的口号：宁可错杀一千，不能放过一个？（3）、实践中，非商业目的的转租赁所占比重是否足以让我们丧失了基本的价值取向？（4）、剥夺如“锦上添花”般的出于商业目的优先购买权比剥夺如“雪中送炭”般的保护弱势群体的优先购买权的破坏性更大吗？
显然，这四个问题的答案都是否定的，权衡之下，我们有理由相信赋予次承租人享有优先购买权是符合社会公平及正义理念的。
5、关于“出租人无法充分行使处分权的情况下，以不同意转租为由解除合同，这样不利于房屋使用权的流转”的说法，笔者也认为不妥。观点如下：法律是有着严密的体系性和逻辑性的，按照体系性解释，转租赁的合同效力与出租人的同意与否无关，在出租人不同意承租人转租赁的情况下，可以解除合同，那么转租合同会因为前一个租赁合同的解除导致实际上履行不能，当事人可以以合同目的不能实现为由解除合同，追究过错方（承租人）的违约责任；若出租人同意转租，那自不必说。这样一来，三方的利益平衡，而且毫不妨碍房屋使用权的流转，何乐而不为呢？所以赋予次承租人享有优先购买权并不会必然导致限制房屋使用权流转的情况发生。
三、笔者认为次承租人应该享有优先购买权的理由：
1、赋予次承租人优先购买权是稳定转租社会关系的需要，避免因出租人以及承租人的任意处分给次承租人的生活带来大的变动；
2、因为次承租人实际占有租赁物，赋予次承租人优先购买权有利于简化交易程序、降低交易成本、提高效率；
3、转租想象在现实中大量存在，次承租人对租赁房屋投入高额装修等费用，避免投入成本无畏的损失，应该赋予次承租人优先购买权。次承租人如本案中的情况，如果赋予范女士享有优先购买权，那么她装修的投资既可以保全，也可以避免流离失所，减少了财产的损失，只有这样才能在众多的法律关系和当事人当中平衡利益，较少冲突；
4、法律设计承租人优先购买权这一制度的初衷是保护弱势群体，在出现次承租人的转租三方当事人中，次承租人才是真正的弱势群体,其权益更易受到侵害。在利益大小不能区分的情况下，我们确定弱势的标准就是看是否具有利益被侵害的紧迫性，承租人的利益具有现实紧迫性吗？显然没有，反而是承租人在出租获利，成为了强势群体（打个比方：只有吃饱了，才能想着去吃好，没有了住房的紧迫需要了，才会去出租获利。）；而次承租人才真正具有利益被侵害的现实紧迫性，才是真正应该被保护的对象。
四、关于房屋多次转租如何来行使优先购买权的问题：如前所述，赋予转租合同效力，使其效力不因出租人的同意与否而受到影响，可以运用解除合同的手段来达到平衡利益的目的，以次为前提条件而赋予次承租人优先购买权也就顺理成章了。无论房屋转租了多少次、转租给了多少人，都严格按照保护弱势群体这一设立承租人优先购买权的立法初衷来处理，问题都迎刃而解——永远都是：谁正在占有、居住、使用房屋，谁就应该享有行使优先购买权的权利，承租人包括其他的次承租人实际上都早已经丧失了弱势群体的地位，保护他们基于租赁房屋的利益而赋予优先购买权不符合公平原则，也偏离了承租人优先购买权制度设计的理念和初衷。
综上所述，赋予次承租人优先购买权不仅符合法律的公平原则，更有利于简化程序、减少损失，更符合承租人享有优先购买权这一法律制度所体现的立法初衷！