内容摘要：居住权起源于罗马法，当今世界已有多个国家规定了相关的居住权制度。我国立法中虽然没有明确规定居住权制度，但是在审判实务中，却一贯存在着对居住权的应用问题。本文在阐明居住权的主体、客体及内容的基础上简要分析了设置居住权制度的现实意义及其在审判实务中的效用。

　　关键词：居住权 物权 救济性


　　在我国法律虽然没有明确规定居住权，但是在司法实务中，尤其是在离婚纠纷及涉及不动产的各类纠纷中，常常存在涉及居住权问题的争议，并且，在裁判文书、调解书中均常常涉及居住权的认定问题。由于我国目前的立法对居住权的定义、主体、客体、内容并没有进行明确的规定，由此也引发出一系列的问题。例如，居住权的性质、居住权人的权利和义务、居住权的期限、居住权的变更和消灭、居住权的保护、是否可以具有收益性、是否可以抵押等等内容都不明确。设立居住权制度，不仅可以有效地指导审判实务工作，也有利于促进社会保障制度的发展。

　　一、居住权的内涵

　　（一）居住权的含义及性质

　　居住权是非房屋所有权人和非承租人对于他人所有和承租的房屋进行居住的权利。[1]居住权的性质，主要包括两方面，一方面，居住权应是一种物权，主要表现在：（1）居住权具有直接支配力，居住权人可以直接使用房屋；（2）居住权具有排他性，非经居住权人同意，任何人不得对居住权进行干涉，任何人侵害居住权时，居住权人均得对之行使物权请求权，以回复居住权应有的圆满状态，构成侵权的，居住权人有权请求损害赔偿。

　　另一方面，居住权应具有救济性。无论追溯居住权的源流，还是近代各国民法对居住权制度的设定，都可以看出，设定居住权的本意大都是为了保障弱势群体的基本生存权而设定，具有救济性。而在我国，居住权在民事审判中的使用，大都也是为了保障一方当事人基本生存和生活居住需要而设定，因此也秉承了居住权具有救济性质的特征，因此，居住权不得继承、转让。对于是否具有收益性，居住权的转让行为与将居住的房屋出租的行为虽然在法律性质上截然不同，但在经济效果上则基本相似，因此， 德国、瑞士等国家禁止居住权人出租房屋收益。笔者也认为居住权不应具有收益性。若居住权具有收益性，不仅有违立法保障弱势群体居住权益的初衷，也可能损害房屋所有权人的利益，破坏物权的稳定性，引起新型的民事纠纷。

　　（二）居住权的主体

　　居住权的主体仅限自然人，不应包括法人。[2] 因为法人对于房屋的使用是基于经营或其它特定的目的的需要，而不是生存和生活居住的基本需要，更何况当下的租赁制度已经可以满足法人的需要。居住权的主体一般分为两类，一是基于血缘亲属关系产生与房屋所有人有特定身份关系的自然人，如未成年子女对父母的房屋享有居住权、父母对于负有赡养义务的子女的房屋享有居住权、离婚后生活困难无居所的一方对另一方房屋的居住权以及依靠房屋所有人扶养、抚养而又没有住所的家庭成员对于房屋所有人的房屋享有居住权等。另一种是与房屋所有人不具备血缘亲属关系的自然人，如朋友、保姆等。

　　（三）居住权的客体

　　居住权是在他人所有的房屋上设立的物权，是他物权，其客体一般为他人所有的房屋。但从实际生活角度出发，除了居住权人与房屋所有权人之间有特别约定外，应对房屋作扩大意义的解释。房屋的范围应包括住宅及其附属物、住宅配套使用的物。如属于住宅中基本家具、家电、占有的院子、花园。

　　（四）居住权的内容

　　居住权的内容，包括权利和义务两部分居住权人的权利。居住权的权利主要包括：1.占有、使用权。居住权人有权占有、使用他人房屋及其附属物，并可据此排除房屋所有权人及其他任何第三人对其权利行使的干涉。“这是居住权人最重要、最基本的权利。 ”[3]占有房屋是居住权人使用房屋的前提和基础。对于所有权人及任何第三人妨害其占有权利的行为，居住权人有权行使自力救济权和占有保护请求权，排除他人的干涉。居住权人对于房屋的使用，限于满足生活所需，必要时还可以让其家庭成员以及必要的护理人员共同居住。2.必要的改良和修缮权。基于正常使用房屋、满足生活的需要，居住权人可以对房屋进行必要的改良和修缮，如装修房屋、增设辅助设备等，但值得注意的是，与租赁权一样，居住权人不得擅自对房屋进行重大结构改变。3.优先购买权。从居住权的性质、立法目的等法理上及现实生活客观要求来分析，应当由法律赋予居住权人在出卖房屋时享有优先购买权。[4]当房屋所有人出卖房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知居住权人，在同等条件下，居住权人有优先于第三人购买该房屋的权利。此优先购买权可参照有关租赁权之规定，合理期限为提前三个月通知居住权人， 若所有人未在合理期限内通知居住权人而出卖房屋，侵害了居住权人优先购买权的，居住权人的居住权利不受影响，但有权请求出卖人承担赔偿责任。至于承租人的优先购买权与共有人的优先购买权都属于房屋出卖时法律规定的优先购买权，在同等条件下，居住权人的优先购买权效力优于承租人的优先购买权，但次于房屋共有人的优先购买权。

　　居住权人的义务主要包括：1.合理使用义务。 居住权人应当尽善良管理人的注意义务，按照正常的使用方式合理利用房屋及附属设施，除双方约定外，不得擅自改变房屋的用途，可以对房屋进行必要的改良和修缮，如对房屋进行装修、增设辅助设备等，但是不得任意改装和改建房屋、改变房屋的结构.居住权人不得将房屋用于从事生产和经营活动，不得从事任何有害于房屋的行为，这就导致了居住权无收益性的特征，也是为了保护房屋所有权人利益角度考虑的，保证所有权人能够在居住权消灭后圆满的取回原房屋。2.负担必要费用义务。因居住权人实际控领和占有房屋，能够更好的管理和利用房屋，同时享有利益，所以对于房屋的必要费用的负担问题，应当由居住权人负担。必要费用，是指居住权人在使用房屋及其附属无得过程中产生费用，如物业管理费、水电气费，及必要地维修费、修缮费。3.返还房屋义务。当居住权在法定或者约定的情况下消灭后，居住权人应当及时返还房屋及其附属物于房屋所有权人。

　　二、设置居住权制度的作用

　　首先，从当前社会现状来看，设置居住权可以更为有效的保障社会弱势群体的权益。特别是在对老年人、离婚妇女的权益保障方面。传统的家庭养老模式已经不能保障老年人在年老时获得供养，而当前的家事法律中对老年人居住等权益的保障规定过于笼统，远远不能满足社会现实的需求，且从当前司法审判实践中暴露出来的子女与父母之间的赡养纠纷与房屋纠纷等问题来看，老年人的居住权益也亟待法律的明确化与固定化。此外，在离婚过程中处于弱势地位的妇女，也需要使用居住权制度来确保自身的居住权益，从而解决住房困难的问题。

　　其次，设置居住权，可以弥补相关制度的不足。一方面可以弥补租赁权的不足。租赁权是债权，物权与租赁权发生冲突时，根据物权优先债权的一般原理，物权应优先于承租权，且租赁权的设立、期限、取得方式都有限制，若在不动产纠纷中，将居住权按照租赁权对待，将存在极大的不稳定性。另一方面可以弥补社会保障制度的不足。我国已经开始采取多层次的住房社会保障制度，如廉租房、经济适用房、安居工程等。住房社会保障制度的发展，在社会生活中，也引起相关的民事纠纷，例如，在离婚纠纷中对于公租房、廉租房的处理等。设置居住权制度，以法律的形式将居住权的内容、效力、保护方式等详尽地规定下来，有利于处理此类民事纠纷，促进社会保障制度长效发展，以弥补我国当前社会保障体系的不足。

　　三、居住权在审判实务中的应用

　　（一）居住权与租赁权适用之比较

　　在目前的司法实务中，居住权制度大都是比照租赁权制度进行应用的，但是，不管从法理角度或是社会角度，租赁权与居住权都存在本质上的不同。笔者认为，在实务审判中，应当区别居住权与租赁权的不同之处，才有助于指导审判。

　　居住权与租赁权相比较，首先，从性质上讲，居住权是一种物权，租赁权是种债权，因为债权的不稳定性，导致在实际生活中租赁权不能将房屋的使用效果充分发挥，而居住权的物权性质可以弥补租赁权的不足。当居住权与租赁权相冲突时，居住权因物权优先。其次，从取得方式上，租赁权因合同而设定，系有偿取得，而居住权可以依法设立，也可通过合同、遗嘱、遗赠等形式取得，且大多数情况下属于无偿取得，具有扶助性质。再次，从期限上看，租赁权的期限较短，法律规定最长不得超过二十年 ，居住权的则较长，最长可以是居住权人的终生。此外，从立法目的上看，居住权的制度是为了弥补社会保障制度的不足，保护弱势群体而设立，一般不具有收益性，而租赁权的设立，系为了充分发挥房屋的功能，因此具有收益性。

　　（二）在离婚纠纷中的适用

　　在人民法院审理的案件中，离婚、抚养、赡养、租赁等案件中均涉及到当事人的居住权益问题。而在实际生活中，居住权大多是在具有特定亲属身份关系之间的人产生，其中，在因离婚纠纷而产生的居住权问题可占一半以上。

　　在离婚纠纷中，涉及居住权设立的房屋主要有以下三种：一是夫妻双方共有或一方所有的房屋，二是未办理产权证的房屋，三是公租房、廉租房。第一种情况下，夫妻因离婚分割财产，对于房屋，双方依法或协商进行确认所有权归属，可能会出现一方享有房屋所有权，而另一方因丧失或者自始无房屋所有权；第二种情况下，因房屋没有合法的登记，在处理离婚案件中无法处理所有权；第三种情况下，因公租房、廉租房在没有满足法定条件下，只有使用权而没有所有权，因此在离婚中也会涉及居住权设立的问题。

　　无论离婚纠纷中涉及的房屋属于哪种状态，在分割或确认的过程中，导致的结果可能是一方享有所有权或者使用权，而另一方因此居无定所，造成基本生活无保障。设立居住权制度，在处理离婚案件的纠纷中，从房屋所有权的状态上看，一方面可以明确房屋所有权的归属状态，发挥物权稳定性的特征，另一方面，在争议房屋所有权不确定无法处理的情况下，可以充分发挥房屋的使用功能，解决当事人必要地生活需求。从保障当事人权利的角度上看，在离婚纠纷中，部分案件双方当事人均确认因感情破裂愿意离婚，案件的争议焦点在于对于双方对财产分割存在争议，特别是一方在离婚后无房屋居住生活无法保障，确立居住权制度，一方面，保证一方当事人对所有权的享有，也可在不影响居住权的效力的前提下在房屋上设立如抵押等权利；另一方面，保证不享有所有权的一方基本生活需要，双方可约定居住权的客体范围、期限等内容，既可保护离婚中处于弱势群体一方的利益，又可解决纠纷，发挥稳定社会的功能。
湖北省荆门市人民政府


荆门市节约用水管理办法(试行)

第12号

　　《荆门市节约用水管理办法(试行)》已经2012年5月7日市八届人民政府第8次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。


　　市长
　　二0一二年五月十四日


　　荆门市节约用水管理办法(试行)


　　第一条为实施最严格的水资源管理制度，建设节水型社会，实现水资源的可持续利用，推进中国农谷和国家循环经济试点市建设，根据《中华人民共和国水法》和《湖北省实施<中华人民共和国水法>办法》，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条本办法适用于本市行政区域内节约用水的管理工作。
　　第三条市、县（市、区）水行政主管部门负责本行政区域内节约用水的统一监督管理。
　　市节约用水办公室受市水行政主管部门委托，负责全市节约用水工作的业务指导。市城市供水主管部门负责城市节约用水管理工作。
　　发改、经信、住建、规划、财政、物价、质监、工商、城管、农业、林业、公安消防、园林绿化等部门共同做好节约用水的相关工作。
　　第四条市、县（市、区）人民政府应当加强对节约用水工作的领导，鼓励和支持节约用水工作有效开展，建立健全管理机构，把节约用水工作纳入国民经济和社会发展规划。
　　第五条节约用水遵循统一规划、总量控制、定额管理、综合利用、讲究效益的原则。
　　节约用水实行单位用户和居民生活用户分类管理。单位用户实行计划与定额相结合的用水管理；居民生活用户实行阶梯式水价方式。
　　第六条城市发展规划、重大建设项目布局、产业结构调整以及城市建设应当充分考虑水资源承载能力，严格控制高耗水项目和农业粗放型用水。
　　第七条市节约用水规划由市水行政主管部门组织编制，经市人民政府批准后实施，并报省水行政主管部门备案。
　　县（市、区）水行政主管部门应当根据市节约用水规划，编制本行政区域的节约用水规划，经同级人民政府批准后实施，并报市水行政主管部门备案。
　　第八条水行政主管部门根据国民经济和社会发展年度计划、节约用水规划、水资源和供水状况以及用水需求和用水定额，组织制定年度用水计划，对年度用水实行总量控制。
　　城市供水主管部门根据年度用水计划，制定城市范围内的年度用水计划。
　　利用自建设施直接从地表、地下取水或者使用公共供水的用水单位，纳入用水计划管理。
　　第九条节约用水管理机构应当根据年度用水计划、用水定额和用水单位实际用水需求量，核定用水单位的季度、月度用水指标，并定期进行考核。
　　用水单位因用水需求变化需要调整用水指标的，由节约用水管理机构报水行政主管部门根据实际情况作适当调整。
　　第十条超计划或者超定额取水的，对超计划或者超定额部分累进收取水资源费。
　　超计划或者定额在30%以下(含30%)的，其超量部分按规定水资源费标准的2倍收费；超计划或者定额在30%-50%（含50%）以内的，其超量部分按规定水资源费标准的3倍收费；超计划或者定额在50%以上的，其超量部分按规定水资源费标准的5倍收取。
　　利用自建设施直接从地表、地下取水的用水单位，水资源费具体加价收费标准根据《取水许可和水资源费征收管理条例》和《湖北省水资源费征收管理办法》相关规定执行。
　　第十一条用水单位应当加强节约用水管理，建立健全节约用水管理制度，落实专人具体负责节约用水工作，及时报送节约用水统计报表。报表数据应采用经检定合格的计量器具提供的数据。
　　用水单位应当对用水设施、设备和计量器具等加强维护和管理，采取防渗、防漏措施，降低渗漏率。
　　消防、环卫等设施的产权人或者管理人应当加强用水设施管理，防止水的渗漏、流失或者取作他用。
　　第十二条用水单位应当采取循环用水、一水多用等节约用水措施，提高水的重复利用率。从事洗车、洗浴、游泳、水上娱乐等行业的，应当安装使用节约用水设施。
　　设备冷却水、空调冷却水、锅炉冷凝水应当循环使用，其间接冷却水循环率应当符合国家规定标准。
　　第十三条用水量达到1000吨／日的工业用水单位，应当定期进行水平衡测试和合理用水评价工作，不断提高用水的科学管理水平。当产品结构或者生产用水工艺发生变化时，应当重新进行测试。未按规定进行水平衡测试的，削减其下年度用水指标。
　　第十四条纯净水厂、矿泉水厂、啤酒厂等以水为主要原料的用水单位，应当采用节约用水生产工艺和技术，减少损耗，提高原料水的利用率。生产后的尾水应当回收利用，不得直接排放。
　　第十五条供水企业应当加强公共供水管网的检查、维修，避免和减少自来水的漏失，管网漏失率和供水产销差率应当控制在国家或者行业规定标准内。
　　供水企业应当定期向供水主管部门提供计划用水单位的实际用水量和居民生活用户用水情况等资料。各级供水主管部门应当会同有关部门根据节约用水规划，制定城市管网漏失率和供水产销差率控制目标并考核。
　　第十六条新建、改建、扩建的工程项目应当制定节约用水方案，进行节约用水评估，配套建设安装符合国家规定的节约用水设施，做到与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。有关部门在审批工程项目时，应审查节水措施。
　　城市规划区范围内的工程项目，建设单位应当申请城市供水主管部门对节约用水设施进行竣工验收，验收不合格的，主体工程不得投入使用。
　　城市规划区范围外的工程项目，水行政主管部门应参与节水设施的竣工验收。
　　第十七条建设单位必须将节约用水设施的设计要求在建设工程设计任务书中明示；设计单位必须严格按照明示内容进行规划、设计；施工单位必须严格按照节约用水设施的设计方案进行施工，保证节约用水设施建设的工程质量。
　　节约用水设施竣工验收合格的，用水单位应当在3个月内将竣工验收报告送节约用水管理机构备案。
　　第十八条国家明令淘汰的用水工艺、设备、产品，应当在规定时间内停止生产、销售或者在生产经营中使用。
　　用水单位应当在规定时间内更新改造落后的用水工艺、设备、设施。
　　第十九条用水单位应当安装、使用节水型器具。
　　鼓励用水单位建设中水设施，在园林绿化、环境卫生和洗车等单位和行业中推广使用中水。
　　第二十条城市污水处理设施的设计与建设，应当同步考虑中水设施的配套。
　　水行政主管部门应当加强雨水收集、利用的研发和试点推广工作。
　　鼓励单位和个人建设和利用雨水收集设施。
　　第二十一条绿地、道路等的建设应当推广、采用低洼草坪、渗水地面。
　　绿化用水逐步推广滴灌、喷灌等先进的节约用水技术。
　　第二十二条农业灌溉应当按灌溉定额配置水量，推行政府扶持、用户参与、灌区自主经营的良性运行机制。采取管道输水、渠道防渗、喷灌、微灌等先进的农业节水技术，提高农业灌溉用水的利用率。
　　第二十三条对不执行节水措施与主体工程三同时规定的单位，责令限期完善节水设施。
　　第二十四条超计划用水加价水费必须按规定的期限缴纳。拒不缴纳加价水费的，县级以上人民政府有关部门可以依法申请人民法院强制执行。
　　对无正当理由连续三个月超计划用水的单位，除加收水费外，由县级以上人民政府有关部门责令限期改正。
　　第二十五条建设项目的节水设施没有建成或者没有达到国家规定的要求，擅自投入使用的，由县级以上人民政府有关部门责令停止使用，限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款。
　　第二十六条生产、销售或者在生产经营中使用国家明令淘汰的落后的、耗水量高的工艺、设备和产品的，由县级以上人民政府经济综合主管部门责令停止生产、销售或者使用，处二万元以上十万元以下的罚款。
　　第二十七条水行政主管部门或者其他有关部门以及水工程管理单位及其工作人员，利用职务上的便利收取他人财物或者玩忽职守，对不符合法定条件的单位或者个人签署审查同意意见，不按照水量分配方案分配水量，不履行监督职责，或者发现违法行为不予查处的，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。造成严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第二十八条本办法由市水务局负责解释。
　　第二十九条本办法自发布之日起施行。