中国人民银行财政部


中国人民银行、财政部关于印发《中央单位财政国库管理制度改革试点资金银行支付清算办法》的通知

银发[2002]216号

中国人民银行各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行，深圳、大连、青岛、宁波、厦门市中心支行；各国有独资商业银行；股份制商业银行；财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处：

　　根据《财政国库管理制度改革试点方案》（财库[2001]24号）、《中央单位财政国库管理制度改革试点资金支付管理办法》（财库[2002]28号），结合2001年国库改革试点的实施情况，中国人民银行和财政部对《中央单位财政国库管理制度改革试点资金银行支付清算办法》进行了修订，现印发你们，请遵照执行。

　　请人民银行各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行及深圳、大连、青岛、宁波、厦门市中心支行将本办法转发至辖区内各城市（农村）商业银行和城乡信用社。

中国人民银行
财政部
二○○二年七月十六日


中央单位财政国库管理制度改革试点资金银行支付清算办法

第一章　总　则

　　第一条　为适应财政国库管理制度改革需要,确保财政性资金及时支付与清算，提高财政性资金运行效率和使用效益，规范财政性资金银行支付清算行为，根据《财政国库管理制度改革试点方案》、《中央单位财政国库管理制度改革试点资金支付管理办法》、《银行账户管理办法》、《支付结算办法》及相关法规制度，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于进行财政国库管理制度改革试点的中央预算单位财政性资金的银行支付清算。

　　第三条　本办法所称财政性资金银行支付清算，是指通过中国人民银行和商业银行资金汇划系统，将财政性资金由国库单一账户体系划拨给收款人或用款单位(以下简称收款人)账户，以及国库单一账户体系中各账户之间资金划拨的行为。
　　国库单一账户体系由下列银行账户构成：财政部在中国人民银行开设的国库单一账户，财政部在商业银行开设的财政部零余额账户和预算外资金财政专户，财政部在商业银行为预算单位开设的预算单位零余额账户和特设专户。
　　上述账户体系中国库单一账户和预算外资金财政专户按专用存款账户管理。

　　第四条　财政性资金的支付与清算必须遵循准确、及时、安全的原则。

　　第五条　代理银行是具体办理财政性资金支付与清算业务的商业银行。代理银行通过中国人民银行和本行的资金汇划系统，根据支付方式和支付地点的不同，采用同城转账、异地汇兑和现金支付等方式实现财政性资金的支付与清算。

　　第六条　代理银行应当准确、及时地办理财政性资金的支付与清算业务，对本系统经办行进行监督检查，及时解决资金汇划中出现的问题，并接受中国人民银行与财政部的管理监督。

　　第七条　代理银行应当具备以下条件：
　　（一）持有中国人民银行核发的金融机构法人许可证或经营金融业务许可证和工商行政管理部门颁发的营业执照,资金实力雄厚，具有较强的抗风险能力和较好的经营业绩。
　　（二）具备先进的资金汇划系统，保证本行系统同城转账实时、异地汇划两小时内到账。
　　（三）内部管理规范，内控制度健全，具有严格的操作规程，并设置相应的业务部门和配备专业工作人员。
　　（四）中国人民银行和财政部规定的其他条件。

　　第八条　代理银行总行,代表本系统与中国人民银行签订代理财政性资金银行支付清算协议。协议应包括以下条款：代理财政性资金支付清算的方式；协议双方的权利和义务；违约责任等。

　　第九条　中国人民银行和财政部对代理银行代理财政性资金支付清算业务进行管理监督。

第二章　账户与凭证

　　第十条　中国人民银行为财政部开设的国库单一账户，用于与财政部零余额账户、预算单位零余额账户清算。开户时，财政部须向中国人民银行提交开户申请并预留印鉴。

　　第十一条　代理银行根据财政部的书面通知，依据《银行账户管理办法》的规定，为财政部开设财政部零余额账户、预算外资金专户；为预算单位开设预算单位零余额账户、特设专户。开户时，财政部和预算单位须向代理银行提交开户申请并预留印鉴。

　　第十二条　代理银行为预算单位开立预算单位零余额账户、特设专户时，须审核以下资料：
　　（一）预算单位机构设置的批准文件；
　　（二）财政部同意开户的批准文件；
　　（三）预算单位预留印鉴（与开户批准文件中被批准单位的签章一致）；
　　（四）《银行账户管理办法》中规定的证明文件。
　　代理银行为预算单位开设以上账户，应报中国人民银行国库局备案。

　　第十三条　预算单位按照规定的程序变更、撤销银行账户时，代理银行应当按《银行账户管理办法》的规定办理，并报中国人民银行国库局备案。

　　第十四条　财政部零余额账户不得提取现金。因特殊原因，财政部零余额账户中工资分户账在每月19日前可暂时保留贷方余额，该分户账其他日期和其他分户账日终余额为零。
　　预算单位的零余额账户可提取现金，日终余额为零。代理银行按照国家现金管理的有关规定，在财政部批准的财政授权支付额度内受理现金支付业务。
　　特设专户和预算外资金财政专户不得提取现金。特设专户如需提现,须报经国务院批准。

　　第十五条　《××银行××支付申请划款凭证》(附件1)，用于代理银行向中国人民银行申请从国库单一账户清算已支付的财政性资金。
　　《××银行××支付申请划款凭证》一式五联，各联次用途：
　　第一联：借方凭证，由中国人民银行国库局作借方凭证；
　　第二联：贷方凭证，由中国人民银行营业管理部作贷方凭证；
　　第三联：收账通知，给代理银行作收账通知；
　　第四联：付款通知，给财政部国库支付机构作回单；
　　第五联：付款通知，给财政部国库司作回单。

　　第十六条　《××银行××支付申请退款凭证》(附件2)，用于代理银行向中国人民银行申请清算退回国库单一账户的财政性资金。
　　《××银行××支付申请退款凭证》一式五联，各联次用途：
　　第一联：贷方凭证，由中国人民银行国库局作贷方凭证；
　　第二联：借方凭证，由中国人民银行营业管理部作借方凭证；
　　第三联：付款通知，给代理银行作付账通知；
　　第四联：收款通知，给财政部国库支付机构作回单；
　　第五联：收款通知，给财政部国库司作回单。

第三章　支付与清算

第一节　支　付

　　第十七条　财政性资金支付包括财政直接支付和财政授权支付。

　　第十八条　财政部办理财政直接支付时使用《财政直接支付凭证》，预算单位办理财政授权支付时使用支付结算凭证，并以《财政授权支付凭证》作附件。

　　第十九条　财政部向中国人民银行提交加盖预留印鉴的《财政直接支付汇总清算额度通知单》，用于控制财政部零余额账户的清算额度,并作为中国人民银行国库局在财政直接支付累计额度内,办理代理银行申请划款清算的合法依据。

　　第二十条　财政部向中国人民银行提交《财政授权支付汇总清算额度通知单》，用于控制财政授权支付的清算额度；向代理银行提交《财政授权支付额度通知单》（根据支付和清算业务需要，财政部同时向中国人民银行提供），用于控制预算单位零余额账户的授权支付额度。
　　《财政授权支付汇总清算额度通知单》应加盖财政部预留中国人民银行的印鉴，作为中国人民银行国库局在授权支付累计额度内，办理代理银行申请划款清算的合法依据。
　　《财政授权支付额度通知单》应加盖财政部预留代理银行的印鉴，作为代理银行在授权支付累计额度内，办理财政授权支付款项的合法依据。

　　第二十一条　财政性资金需要退回国库单一账户的，由代理银行在当日(超过清算时间的在第二个工作日上午)向中国人民银行申请办理退划资金手续，将资金退回国库单一账户，并及时通知财政部或预算单位。中国人民银行国库局恢复相应的财政直接支付额度，代理银行按原渠道恢复预算单位零余额账户财政授权支付额度。

　　第二十二条　在中央单位财政国库管理制度改革试点期间,财政部将《财政直接支付凭证》以手工方式传递至代理银行，预算单位将《财政授权支付凭证》以手工方式传递至代理银行，代理银行将《××银行××支付申请划款凭证》和《××银行××支付申请退款凭证》以手工方式传递至中国人民银行。经中国人民银行和财政部批准，凭证的传递方式可逐步向电子化方式过渡。
　　各单位要建立严密的凭证传递与登记手续，确保资金安全。

　　第二十三条　代理银行在营业日14∶00(含)之前收到的财政部签发的《财政直接支付凭证》和预算单位签发的《财政授权支付凭证》,须将代理支付的财政性资金在当日汇出；在营业日14∶00之后收到的，须将资金在下一营业日上午10∶00前汇出。
　　代理银行根据财政部零余额账户和预算单位零余额账户的贷方金额,将需要退回国库单一账户的资金,汇总开具《××银行××支付申请退款凭证》，于当日汇出。
　　代理银行须于营业日15∶00之前将《××银行××支付申请划款凭证》提交至中国人民银行国库局，将《××银行××支付申请退款凭证》提交至中国人民银行营业管理部。

　　第二十四条　中国人民银行国库局在营业日15∶00（含）之前收到代理银行提交的《××银行××支付申请划款凭证》，应在当日16∶00之前将资金划往代理银行清算账户；15∶00之后收到，须将资金在下一营业日及时划出。

　　第二十五条　中国人民银行营业管理部在营业日15∶00之前收到的代理银行提交的《××银行××支付申请退款凭证》，经审核无误后，应在当日16∶00之前将资金划往国库单一账户；在16∶00之前收到的中国人民银行国库局提交的《××银行××支付申请划款凭证》，须及时办理转账手续。

　　第二十六条　财政直接支付
　　（一）代理银行收到财政部签发的《财政直接支付凭证》，经审核凭证要素填写齐全、准确，大小写金额、签章与预留印鉴等相符后，立即办理支付。
　　属于系统内支付的，同城实现实时、异地在两小时之内将资金支付到收款人账户。
　　属于跨系统支付的，同城支付通过同城票据交换将资金于当日提出；异地支付通过中国人民银行电子联行系统，在电子联行系统运行时间内划出。
　（二）代理银行办理完支付手续后，将加盖转讫章的《财政直接支付凭证》的相应联次退回财政部。

　　第二十七条　财政授权支付
　　（一）财政部于每月25日前将次月增加的按代理银行划分的预算单位用款额度，以《财政授权支付汇总清算额度通知单》的方式通知中国人民银行，以《财政授权支付额度通知单》的方式通知代理银行。《财政授权支付额度通知单》附各级预算单位的月度用款额度明细清单。
　　（二）代理银行须将各级预算单位的月度用款额度在一个工作日内通知其分支机构，各分支机构须在一个工作日内将月度用款额度通知到相关的预算单位。
　　（三）预算单位在财政部批准的用款累计额度内，自行开具《财政授权支付凭证》，提交代理银行办理支付业务。
　　（四）代理银行收到预算单位提交的支付结算凭证及所附《财政授权支付凭证》后，除按本办法第二十六条规定审核有关内容外，还需审核下列内容并作相应处理：
　　1.支付结算凭证和所附《财政授权支付凭证》填写内容是否相符，若有误，则作退票处理；
　　2.支付总金额是否超过财政部下达的授权支付用款累计额度，若超出，则拒绝支付。
　　经审核无误后，将资金支付到收款人账户。具体划转程序比照财政直接支付程序办理。
　　（五）代理银行办理完支付手续后,将加盖转讫章的《财政授权支付凭证》相应联次退预算单位。

　　第二十八条　预算单位按规定使用的现金，通过本单位零余额账户支付，代理银行按照国家现金管理的有关规定，比照财政授权支付程序办理。

　　第二十九条　对于特别紧急支出，代理银行要按照加急业务的程序办理支付。
　　特别紧急支出,是指经一级预算单位认定，并由国务院或经国务院授权财政部批准的特别紧急事项的资金支出。

第二节　清　算

　　第三十条　财政性资金的清算，包括财政部零余额账户与国库单一账户的清算、预算单位零余额账户与国库单一账户的清算、财政性资金在代理银行内部和跨系统银行间的清算等。

　　第三十一条　国库单一账户与财政部零余额账户、预算单位零余额账户之间的资金清算通过代理银行在中国人民银行的准备金存款账户进行。

　　第三十二条　国库单一账户与预算单位特设专户之间的资金清算通过预算单位零余额账户进行。

　　第三十三条　单笔支付金额达5000万元(含)人民币以上的,代理银行可在营业日15∶00之前与中国人民银行国库局进行实时清算。

　　第三十四条　代理银行须向中国人民银行国库局提交加盖代理银行预留中国人民银行国库局印鉴的《××银行××支付申请划款凭证》，作为国库局在财政直接支付汇总清算累计额度、授权支付累计额度内办理财政性资金支付清算的合法依据。
　　向中国人民银行营业管理部提交加盖代理银行预留中国人民银行营业管理部印鉴的《××银行××支付申请退款凭证》，作为营业管理部办理财政性资金退划国库单一账户的合法依据。
　　代理银行同时根据实际已支付或退划的财政性资金，填制《申请财政性资金划（退）款汇总清单》（附件3）和《申请财政性资金划（退）款清单》（附件4），作为《××银行××支付申请划款凭证》或《××银行××支付申请退款凭证》的附件。

　　第三十五条　代理银行于每一营业日终了前，将《××银行××支付申请划款凭证》或《××银行××支付申请退款凭证》从中国人民银行营业管理部提回，分别划往并结平财政部零余额账户和预算单位零余额账户。

　　第三十六条　国库单一账户划款清算手续
　　（一）代理银行根据已办理支付的资金，按财政直接支付和财政授权支付，分别开具《××银行××支付申请划款凭证》；在区分财政直接支付和财政授权支付的基础上，按一级预算单位和款级预算科目填制《申请财政性资金划（退）款汇总清单》，按基层预算单位和项级预算科目逐笔填制《申请财政性资金划（退）款清单》，作为《××银行××支付申请划款凭证》的附件，一并提交中国人民银行国库局。
　　（二）中国人民银行国库局收到《××银行××支付申请划款凭证》及其附件后，审核下列内容，并作相应处理：
　　1.凭证基本要素填写是否完全、准确，若有误，则退回；
　　2.《××银行××支付申请划款凭证》的金额与其附件的金额是否一致，若不一致，则退回；
　　3.财政直接支付申请划款金额是否超出《财政直接支付汇总清算额度通知单》的累计额度，若超出，则拒绝清算；
　　4.财政授权支付申请划款金额是否超出《财政授权支付汇总清算额度通知单》的累计额度，若超出，则拒绝清算；
　　5.申请划款金额是否超出国库单一账户的库存余额，若超出，则拒绝清算。
　　国库局对上述事项审核无误后，将《××银行××支付申请划款凭证》第一联作记账凭证，办理记账手续，会计分录为：
　　借：中央预算支出——国库单一账户
　　　贷：联行往账
　　同时填制联行往账贷方报单，附第二、三联提交给中国人民银行营业管理部；将第四、五联加盖转讫章后提交财政部作付款回单。
　　（三）中国人民银行营业管理部收到国库局划来的联行往账贷方报单和所附《××银行××支付申请划款凭证》，经对凭证基本要素审核无误后，将《××银行××支付申请划款凭证》第二联作记账凭证，办理转账手续，会计分录为：
　　借：联行来账
　　　贷：××银行准备金存款
　　同时将第三联提交给申请划款的代理银行作收款通知。
　　（四）代理银行从中国人民银行营业管理部取回《××银行××支付申请划款凭证》第三联，将资金划往并结平财政部零余额账户或预算单位零余额账户。

　　第三十七条　国库单一账户退款清算手续
　　（一）代理银行根据财政部零余额账户和预算单位零余额账户的贷方金额，分别开具《××银行××支付申请退款凭证》；在区分财政部直接支付和财政授权支付的基础上，按一级预算单位和款级预算科目填制《申请财政性资金划（退）款汇总清单》，按基层预算单位和项级预算科目逐笔填制《申请财政性资金划（退）款清单》，并将《××银行××支付申请退款凭证》及其附件提交中国人民银行营业管理部，主动将退划资金划转国库单一账户。
　　（二）中国人民银行营业管理部收到代理银行退划国库单一账户款项时，经审核无误后，将《××银行××支付申请退款凭证》第二联作记账凭证，办理记账手续，会计分录为：
　　借：××银行准备金存款
　　　贷：联行往账
　　同时将第一、四、五联及其附件，随联行往账贷方报单划转中国人民银行国库局，将第三联提交给申请退款的代理银行作付款通知。
　　（三）中国人民银行国库局收到中国人民银行营业管理部划转的代理银行退划国库单一账户款项时，经审核无误后，将《××银行××支付申请退款凭证》第一联作记账凭证，办理记账手续，会计分录为：
　　借：联行来账
　　　贷：中央预算支出——国库单一账户
　　同时将第四、五联加盖转讫章后提交财政部作收款回单。
　　（四）代理银行从中国人民银行营业管理部取回《××银行××支付申请退款凭证》第三联作付款通知。

　　第三十八条　营业终了，因特殊原因财政部零余额账户和预算单位零余额账户出现余额时，代理银行应造册登记，注明原因备查，并将有关信息于次日上午反馈中国人民银行和财政部。

　　第三十九条　代理银行内部资金清算办法，由代理银行根据有关规定自行制定，并报中国人民银行和财政部备案。

第三节　差错处理

　　第四十条　中国人民银行、财政部、代理银行、预算单位等各相关部门（单位）应认真办理财政性资金支付业务。如有差错，要查明原因，分清责任，遵循“谁的差错谁更正，谁的差错谁负责”的原则，及时办理更正。

　　第四十一条　代理银行、收款人开户银行,发现《财政直接支付凭证》、支付结算凭证及所附《财政授权支付凭证》存在要素不全、收款人账号与户名不符、大小写金额不符、签章与预留印鉴不符、签发日期与提交日期不符等错误时，应及时作退票处理。

　　第四十二条　代理银行与中国人民银行清算资金不一致时，双方应认真核对，查明原因，及时办理更正。

　　第四十三条　代理银行内部在办理资金汇划、同城票据交换等业务出现差错时，按照有关制度规定进行更正。

第四章　查询与对账

　　第四十四条　根据中国人民银行、财政部和预算单位的要求，代理银行可以通过电话银行、网上银行等方式提供实时查询服务，供其查询本单位及下属预算单位的当日及历史发生额明细情况等信息。

　　第四十五条　代理银行应当按规定格式和要求编报财政支出日报表和财政支出月报表。
　　代理银行按日（节假日顺延，下同）向财政部和预算单位报送前一工作日的财政支出日报表，报表按基层预算单位，分预算科目的类、款、项（基本建设支出、科技三项费用、专项类支出列到项目）编报。
　　代理银行每月2日前向中国人民银行国库局、财政部和各预算单位报送上一月的财政支出月报表，报表按一级预算单位，分预算科目的类、款、项（基本建设支出、科技三项费用、专项类支出列到项目）编报。

　　第四十六条　中国人民银行与财政部、代理银行之间，代理银行与财政部、预算单位之间要建立相应的对账制度，加强日常账务核对，保证各方账目记录相符。
　　（一）中国人民银行每日向财政部报送国库单一账户库存表，核对国库单一账户库存余额。
　　（二）代理银行每月2日（法定节假日顺延）前向中国人民银行国库局和财政部报送上月的财政部零余额账户对账单和预算单位零余额账户对账单(附件5)，核对财政部零余额账户、预算单位零余额账户与国库单一账户之间的清算发生额。
　　（三）代理银行每月向预算单位提供预算单位零余额账户对账单，核对月度财政授权支付发生额。

第五章　责任与处罚

　　第四十七条　财政性资金支付与清算所涉及的各方应遵守结算纪律，严格按照本办法的各项规定管理账户和办理清算业务，未按本办法的有关规定办理业务的，责任由违反方承担。

　　第四十八条　财政部签发的《财政直接支付汇总清算额度通知单》的金额与《财政直接支付凭证》的汇总金额不符，《财政直接支付凭证》的收款人与实际的收款人不符，国库单一账户的库存余额不足以支付代理银行在财政授权支付额度内开具的申请划款金额，造成损失的，责任由财政部承担。

　　第四十九条　中国人民银行未按规定的时间和手续与代理银行进行资金清算，造成代理银行损失的，责任由中国人民银行承担。

　　第五十条　因《××银行××支付申请划款凭证》和《××银行××支付申请退款凭证》填写有误、《××银行××支付申请划款凭证》和《××银行××支付申请退款凭证》的金额与《申请财政性资金划（退）款汇总清单》的金额不一致，导致中国人民银行未能及时与代理银行进行资金清算，造成损失的，责任由代理银行承担。

　　第五十一条　因预算单位向代理银行提交的《财政授权支付凭证》、账户开设、变更与撤销的资料不真实、不准确等原因，造成财政性资金流失和代理银行损失的，责任由预算单位承担。

　　第五十二条　代理银行未及时办理财政性资金支付或违反规定要求，将财政性资金支付给收款人以外的个人或单位，责任由代理银行承担，并负责追回错划款项，按占用时间和金额支付应付利息。情节严重的，由财政部取消其代理资格。

　　第五十三条　代理银行在办理财政性资金支付业务中，存在向中国人民银行国库局申请划款金额超过代理银行实际清算金额行为的，责任由代理银行承担，并及时退回多划款项，按占用时间和金额支付应付利息。情节严重的，由财政部取消其代理资格。

　　第五十四条　代理银行在办理财政性资金支付业务中，存在占压零余额账户贷方余额资金行为的，由中国人民银行按照《金融违法行为处罚办法》的有关规定进行处罚。情节严重的，由财政部取消其代理资格。

第六章　附　则

　　第五十五条　《财政直接支付凭证》和《财政授权支付凭证》由财政部统一印发；《××银行××支付申请划款凭证》和《××银行××支付申请退款凭证》由中国人民银行统一印发。

　　第五十六条　本办法由中国人民银行会同财政部负责解释和修订。

　　第五十七条　本办法自印发之日起施行。《中国人民银行财政部关于印发〈中央单位财政国库管理制度改革试点资金银行支付清算办法〉的通知》(银发［2001］259号)同时废止。

最高人民法院


最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答

1995年12月27日，最高人民法院

《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房地产管理法）已于1995年1月1日起施行。房地产管理法施行后发生的房地产开发经营案件，应当严格按照房地产管理法的规定处理。房地产管理法施行前发生的房地产开发经营行为，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的，人民法院应当依据该行为发生时的有关法律、政策规定，在查明事实、分清是非的基础上，从实际情况出发，实事求是、合情合理地处理。现就各地人民法院审理房地产开发经营案件提出的一些问题，解答如下：
一、关于房地产开发经营者的资格问题
1、从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业（含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业）。
2、不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。
二、关于国有土地使用权的出让问题
3、国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门。出让合同应由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同，应当认定无效。
4、出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权，对于出让集体土地使用权或未经依法批准的国有土地使用权的，应当认定合同无效。
5、出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于出让集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地，并依法补办了出让手续的，或者出让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。
三、关于国有土地使用权的转让问题
6、国有土地使用权的转让合同，转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于转让集体土地使用权，经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地，并依法办理了出让手续的，或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。
7、转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应当认定无效，但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可认定合同有效。
8、以出让方式取得土地使用权的土地使用者虽已取得土地使用证，但未按土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发利用，与他人签订土地使用权转让合同的，一般应当认定合同无效；如土地使用者已投入一定资金，但尚未达到出让合同约定的期限和条件，与他人签订土地使用权转让合同，没有其他违法行为的，经有关主管部门认可，同意其转让的，可认定合同有效，责令当事人向有关主管部门补办土地使用权转让登记手续。
9、享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。
10、以转让方式取得的土地使用权的使用年限，应当是土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。转让合同约定的土地使用年限超过剩余年限的，其超过部分无效。土地使用年限，一般应从当事人办理土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的次日起算，或者在合同中约定土地使用年限的起算时间。
11、土地使用权转让合同擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间已补办批准手续的，可认定合同有效。
12、转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。
13、土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记手续的，土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。
14、土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定各合同无效；如其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地，并对土地投资开发利用的，经有关主管部门同意，补办了土地使用权变更登记手续的，可认定该合同有效。转让方给其他合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。
四、关于国有土地使用权的抵押问题
15、土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续，将土地使用权进行抵押的，应当认定抵押合同无效。
16、土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后，又与他人就同一土地使用权签订抵押合同，并办理了抵押登记手续的，应当认定后一个抵押合同有效。
17、以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。
五、关于以国有土地使用权投资合作建房问题
18、享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。
19、当事人签订合建合同，依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的，不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。
20、以划拨方式取得国有土地使用权的一方，在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）施行前，经有关主管部门批准，以其使用的土地作为投资与他人合作建房的，可认定合建合同有效。
21、《条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。
22、名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效。
23、合建合同对房地产权属有约定的，按合同约定确认权属；约定不明确的，可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况，确认土地使用权和房屋所有权的权属。
六、关于商品房的预售问题
24、商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效。
25、商品房的预售方，没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。
26、商品房的预售方，持有土地使用证，也投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可认定预售合同有效。

27、预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。
七、关于预售商品房的转让问题
28、商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。
29、商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效。
30、商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后，将房屋再转让给他人的，按一般房屋买卖关系处理。
八、关于预售商品房的价格问题
31、预售商品房的价格，除国家规定“微利房”、“解困房”等必须执行国家定价的以外，合同双方根据房地产市场行情约定的价格，也应当予以保护。一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持。
32、合同双方约定了预售商品房价格，同时又约定了预售商品房的价格以有关主管部门的核定价格为准，一方要求按核定价格变更预售商品房价格的，应予以准许。
33、合同双方约定的预售商品房价格不明确，或者在合同履行中发生不可抗力的情况，合同双方当事人可另行协商预售商品房价格。协商不成的，可参照当地政府公布的价格、房地产部门认可的评估的价格，或者当地同期同类同质房屋的市场价格处理。
34、在逾期交付房屋的期间，因预售商品房价格变化造成的损失，由过错方承担。
九、关于违反合同的责任
35、经审查认定有效的合同，双方当事人应按照合同的约定或法律的规定履行。
36、在合同履行过程中，由于不可抗力的原因，致使合同难以继续履行或继续履行将给一方造成重大损失，当事人提出变更或解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人双方合理负担。
37、当事人以对合同内容有重大误解或合同内容显失公平为由，提出变更合同的，应予支持。但因下列情形之一要求变更合同的，不予支持：
（1）合同约定的出资额、价格虽与当时的市场行情有所不同，但差别不大，一方当事人以缺乏经验不了解市场行情等为由，提出变更合同的。
（2）合同履行的结果不是合同签订时不能预见的，而是因当事人经营不善、管理不当或判断失误等原因造成的，一方当事人提出变更合同的。
38、合同一方有充分证据证明确系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根据实际情况，可准予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承担违约责任。
39、合同一方违反合同，应向对方支付违约金。合同对违约金有具体约定的，应按约定的数额支付违约金。约定的违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限。对违约金无约定或约定不明确的，按没有约定处理。
40、合同一方违反合同给对方造成损失，支付违约金不足以赔偿的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
41、合同一方违约致使合同无法履行的，应赔偿对方的损失。实际损失无法确定的，可参照违约方所获利润确定赔偿金额。
42、合同约定了违约金和罚款的，或只约定罚款的，只要其金额不超过未履行部分总额的，可将罚款视为违约金处理。
43、合同一方未将对方的投资款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法应承担违约责任，赔偿因不履行给对方造成的实际损失。
44、违约方将对方的投资款挪作他用并获利的，如所获利润高于或等同于对方实际损失的，应将其所获利润作为对方的损失予以赔偿；如所获利润低于对方的实际损失的，应当赔偿对方的实际损失；如违约方所获利润无法确定的，可按银行同类贷款利率的四倍赔偿对方的损失。
十、关于无效合同的处理问题
45、经审查认定无效的合同，一方依据无效合同取得的财产应当返还对方。因合同无效给对方造成损失的，应按过错责任原则由过错方赔偿损失。过错方承担赔偿责任的赔偿金数额，应相当于无过错方的实际损失。双方均有过错的，按过错责任大小各自承担相应的责任。双方故意严重违反有关法律、法规而致合同无效的，应追缴双方已经取得或约定取得的财产。
46、合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：
（1）资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；
（2）资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿；
（3）房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。
47、预售商品房因预售方的过错造成合同无效的，应根据房地产市场价格变化和预购方交付房款等情况，由预售方承担返还财产、赔偿损失的责任。房屋未建成或未交付的，参照签订合同时的房价和法院裁判、调解时的房价之间的差价，确定预购方的损失数额。
1995年12月27日