财政部


财政部关于印发《物业管理企业财务管理规定》的通知
财政部



国务院各部门、各直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：
为了规范物业管理企业财务行为，根据《企业财务通则》，结合物业管理企业的经营特点，我们制定了《物业管理企业财务管理规定》，现予印发，请遵照执行。执行中有何问题，请及时向我部反映。
附件：物业管理企业财务管理规定


第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。
除本规定另有规定外，物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。
第二条 本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。
其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。

第二章 代管基金
第三条 代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。
共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
第四条 代管基金作为企业长期负债管理。
代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。
代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。
第五条 企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。
管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。
商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。
第六条 企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。

第三章 成 本 和 费 用
第七条 企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。
第八条 企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。
直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。
直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
第九条 企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。
第十条 企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。
第十一条 企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。
第十二条 企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0．3％－0．5％计提坏帐准备金，计入管理费用。
企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。
不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。

第四章 营业收入及利润
第十三条 营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
第十四条 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。
物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
第十五条 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。
物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。
企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
第十六条 企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。
第十七条 补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。
第十八条 营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。
主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。
营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。
其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。
第十九条 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
第二十条 其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。
企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。
企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。

第五章 附 则
第二十一条 本规定自1998年1月1日起施行。
第二十二条 本规定由财政部负责解释和修订。



1998年3月12日
律师眼中的刑法第306条

赵黎明
（重庆市渝中区两路口希尔顿商务中心重庆中柱律师事务所 400015）
(电子邮件：zhaoliminglawyer@yahoo.com.cn）

摘 要：本文作者作为重庆中柱律师事务所的兼职律师，近期办理了一件重庆市近年来最大的一起因生产、销售地条钢而涉嫌“生产、销售伪劣产品罪”的刑事案件，对刑辩律师在刑事诉讼过程中的各种“难处”有了深刻的体会。然而掩卷反思，则发现刑事诉讼法以及刑法某些条款的不合理规定作为立法缺陷才是刑辩律师尴尬地位的根源。本文拟通过对刑法第306条的分析，得出该条必须取消的结论。

关键词：刑事辩护；律师执业风险；刑法第306条；律师刑事豁免权

据不完全统计,自1997年新刑法颁布以来，全国已经有数百名执业律师因为刑法第306条规定的“律师伪证罪”而身陷囹圄。这其中确有少数律师受经济利益驱动,不顾律师职业道德,在执业中故意帮助犯罪嫌疑人、被告人伪造证据或诱导证人作虚假证言,但也不乏公安司法机关滥用刑法第306条的规定追究律师的所谓法律责任,对律师进行职业报复的情形。对此,律师界不少人发出“律师伪证罪猛于虎”的感叹。著名刑辩律师田文昌感慨道：“在中国现阶段做律师是最难的，比什么时侯都难，比哪个国家都难。”不少学者认为：目前我国法律对律师人身保护制度的缺失和刑法第306条关于“律师伪证罪”的规定是导致此局面的重要原因，建议取消刑法第306条，以此保障律师执业安全，确保律师顺利履行职责。

一、对刑法第306条的法理分析

（一）从规范层面进行分析

1、刑法第306条难以准确操作
刑法第306条规定,“在刑事诉讼中，辩护人、诉讼代理人毁灭、伪造证据、帮助当事人毁灭、伪造证据、威胁、引诱证人违背事实改变证言或者作伪证的，处三年以下有期徒刑或者拘役；情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑。辩护人、诉讼代理人提供、出示、引用的证人证言或者其他证据失实，不是有意伪造的，不属于伪造证据。”据此，最高人民法院和最高人民检察院将该条罪的罪名确定为“辩护人、诉讼代理人毁灭证据、伪造证据、妨害作证罪。”

从法学理论本身来分析，该条的规定缺乏法学理论常识作基础和支撑，不符合刑事司法的一般规律和要求，不具有可操作性：所谓引诱证人改变证言是十分模糊的。现在的许多情况都是因为原是控方的证人，因律师的调查而改变了证言。于是控方赶紧再找证人重新调查，威胁证人：你的两份证言中肯定一份是假的，是伪证，是不是律师让你说的，证人也就顺水推舟地说，是律师让他讲的。于是乎，以自己一方的证人因为律师的调查而改变了证言，就去指控是律师引诱证人改变证言，律师就成为了罪人。

刑法306条第2款尽管明确将辩护人、诉讼代理人非故意提供、出示、引用失实证人证言或其他证据的情形排除出追究刑事责任之列，但是在司法实践中，在如何理解“帮助”、“引诱”时不断出现扩大适用法条的现象。例如将“引导”证人作证误认为是“引诱”证人作证，将辩护人不正确的提问方式认为是“引诱”证人作伪证，将“提示”、“协助”当事人收集有利于己方的证据认为是“帮助”、“引诱”当事人伪造证据等，这暴露出刑法第306条无罪化的规定不够全面具体，为个别司法人员打击报复律师大开方便之门。

而且将律师伪证行为不分情节轻重，直接用刑法介入，也不符合刑法是最后一道防线的理念。本应当把一般的律师伪证行为交由“律师协会”这样的行业自治组织来处理，只有严重的伪证行为才能追究刑事责任。否则就会出现一些公安和检察机关所说的“律师没人管，既然这样，就只好我们来管”的恶性循环。于是乎，刑法第306条成为悬在律师头上的达摩克利斯利剑，随时可能落下来。律师面对掌握强大国家权力的侦控机关，毫无抗辩余地，只能任人宰割。

2、 刑法第306条有违公平原则

刑法第306条显然存在对律师的歧视：在诉讼中违法乱纪、制造伪证的何止是律师，为什么要单独加以规定？这不仅在世界各国的刑事立法中是少见的，而且对正处于恢复、发展和健全的我国刑事辩护制度是极为不利的。数年的实践证明，一些司法机关，正是借助于这些规定，片面地理解、错误的适用，扼杀着刑事辩护制度，致使一些律师认为“刑事辩护危险”，而不愿接受委托。与此形成显明对比的是，辩护人威胁、引诱证人改变证言可以构成犯罪，而司法工作人员威胁、引诱证人改变证言该如何处理却没有规定。少数侦查人员打着“惩罚犯罪”、“法律监督”的名义，诱供、套供的现象绝非个别，却没有规定为犯罪，这无疑强化了司法工作人员的特权。

根据近现代刑事诉讼的构成和刑事诉讼法律关系的原理，在诉讼中控、辩双方的地位是平等的，诉讼中的权利是对等的。但是，在实践中“你辩你的，我判我的”，屡见不鲜。而且执业律师的人身权利、民主权利由于刑法第306条等不公平条款的存在而经常遭到践踏。一些地方的司法机关，把辩护律师正确履行职责，在无罪、从轻、减轻和免除犯罪嫌疑人、被告人的刑事责任方面进行的调查取证，或会见被告的行为，无端地被视为制造伪证，使律师遭到拘留或逮捕，甚至送交法庭审判，律师的合法权益受到极大的侵害。

目前有两个现象应该引起关注：一是办刑事案件的律师越来越少，有的律师干脆不办刑事案件；二是律师办刑事案件越来越难，风险越来越大。难怪有人戏谑道：“如果你要搞法律，千万别当律师；如果你要当律师，千万别办刑事案件；如果你要办刑事案件，千万别取证人证言；如果这一切你都做不到，你自己就到看守所报到吧。”近年来，刑辩律师执业权益屡屡遭受侵害，已到了令人震惊、触目惊心的地步。许多律师因办刑事案遭囚禁，致使律师不敢办刑案，谈刑色变，望刑怯步，更是凸现出刑法第306条的不公平、不合理。

（二）从立法缘由进行分析

1、思想观念上的原因

刑辩制度的引进与我国传统思想文化的冲突，是阻碍刑事辩护制度的根本原因。近现代刑事辩护制度产生于西方，作为一种进步的制度盛行于现代各国。然而这种制度所追求的个人独立、平等、权利和合法的自由，同中国的传统思想文化大异其趣、南辕北辙。时至今日，国家本位、权力本位、义务本位的观念仍在相当多的公、检、法官员乃至普通民众的思想中起着支配作用。另外，在刑事诉讼中，“左”的思想的影响也是阻碍刑辩制度实施的一个重要因素。长期以来，许多司法人员认为刑事诉讼的任务就是打击犯罪，视辩护为非法或者多余，错误地认为律师“是站在被告人立场上”、“为坏人说话”，“收人钱财、为人免灾”。一旦他们发现律师提出了与他们不同的对案件认定有利于被告人的意见，就会认为律师是在为被告人开脱罪责，是对他们作为司法官员尊严的挑战，动辄对律师进行呵斥、强制、驱逐，甚至在法庭上殴打律师，或者在事后对律师进行打击报复。这损害了律师自身的合法权益，导致了律师刑事辩护率低，最终使得当事人的合法权益得不到律师的保护。

2、整个立法体制的原因

我国现行刑事司法程序存在的最严重的问题就是控辩不平衡，就立法体制而言主要体现为：一是宪法和刑事诉讼法规定的公检法三机关分工负责、互相配合互相制约的基本司法原则本身忽视了辩护律师的作用；二是我国宪法、检察院组织法和刑事诉讼法规定，检察院是国家法律监督机关，实践中检察院以法律监督机关的身份作为控诉方出席法庭，其诉讼地位明显高于辩护律师，这种地位的不平等直接造成了检察院的控诉观点更易被法官接受；三是刑事诉讼法第38条规定了律师隐匿、毁灭、伪造证据应当追究刑事责任，刑法第306条规定了律师毁灭证据、伪造证据、妨害作证罪，此类规定明显误导人们歧视律师；四是《律师法》着重规定律师的义务，很少规定律师的权利。律师的娘家——律师协会软弱无力，虽然全国律协及各地律协也制定了一些办理刑事案件的规则、规范等，但对司法机关没有效力，司法机关不予理睬。

二、建立对律师的人身保护制度

1、对律师刑事豁免权作出规定

1990年9月7日，联合国第八届预防犯罪和罪犯待遇大会通过了国际性法律文件《关于律师作用的基本原则》，其第20 条明确规定：“律师对于其书面或口头辩护时所发表的有关言论或作为职责任务出现于某一法院、法庭或其他法律或行政当局之前发表的有关言论，应享有民事和刑事豁免权。” 世界上很多国家都确立了律师的刑事辩护责任豁免原则，我国政府也已经在该文件上签字。结合我国的现实情况,我认为应在律师法或刑事诉讼法第1章总则部分或“辩护和代理”一章对律师刑事豁免权作出明确规定。条文拟定为：“律师依法执业受法律保护。在刑事诉讼中,律师对于其书面或口头辩论时发表的有关言论，享有刑事豁免权。”这有利于进一步提高公安司法人员的民主法律意识，支持律师刑事执业。

2、完善有关律师惩戒的正当程序